양도세 1주택 15억·20억·25억 직접 계산 — 10년 보유해도 거주 2년 없으면 공제 80%가 20%로
① 양도세는 1세대 1주택이면 양도가액 12억원까지 비과세다. 12억원을 넘어도 전체가 아니라 넘는 비율만큼의 차익에만 세금이 붙는다.
② 그 차익에서 장기보유특별공제를 빼는데, 10년 보유·10년 거주면 80%, 10년 보유·2년 거주면 48%다. 거주 2년이 없으면 표 자체가 바뀌어 10년 보유라도 20%다.
③ 6억에 사서 20억에 파는 10년 보유 주택이면 거주 10년은 2,517만원, 거주 2년은 9,874만원, 거주 0년은 1억6,749만원이다. 같은 집, 같은 차익인데 거주 기록 하나로 1억4천만원이 갈린다.
양도세 계산에서 사람들이 가장 많이 틀리는 지점은 "12억 넘으면 세금 낸다"가 아니라 "10년 보유했으니 80% 공제"라는 믿음이다. 80%는 보유 40%와 거주 40%를 합친 숫자다. 거주가 없으면 보유 40%도 사라지고, 일반 자산과 같은 표 1로 떨어져 10년에 20%가 된다. 이 글은 「소득세법」 제95조의 표 1·표 2와 시행령 제160조의 안분 산식을 그대로 놓고 양도가액 15억·20억·25억·30억을 직접 계산한 것이다. 아래 표의 숫자는 보도자료가 아니라 조문과 세율표에서 나왔다.
양도세 1세대 1주택 비과세와 12억 — 현행 vs 2026년 세제개편안
먼저 현행 제도와 지난 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안을 나란히 놓는다. 개편안은 정기국회를 통과해야 확정되며, 아래 "개편안" 열은 정부안 그대로다.
| 항목 | 현행 (2026년 양도분) | 개편안 (정부안, 8월 3일) |
|---|---|---|
| 비과세 기준 | 1세대 1주택, 양도가액 12억원 이하 비과세 (소득세법 제89조 제1항 제3호) | 변동 없음 |
| 12억 초과분 과세 방식 | 전체 차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 (시행령 제160조) | 변동 없음 |
| 장기보유특별공제 구조 | 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) = 최대 80% | 2028년 양도분: 보유 연 2%(최대 20%) + 거주 연 6%(최대 60%) 2029년 양도분: 거주 연 8%(최대 80%)만 남고 보유공제 폐지 |
| 공제액 한도 | 없음 | 2028년 20억원 → 2029년 10억원 (인별·물건별) |
| 양도소득 기본공제 | 연 250만원 | 10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하 1주택은 연 2,500만원 (2027년 양도분부터) |
| 제도 명칭 | 장기보유특별공제 | 주택은 "장기거주소득공제", 토지·비주택은 "장기보유소득공제"로 분리 |
핵심은 두 가지다. 12억 비과세 자체는 그대로이고, 공제의 무게추가 보유에서 거주로 옮겨간다. 개편안이 통과되면 2029년부터 10년 보유·거주 0년 주택의 1세대 1주택 공제는 0%가 된다.
양도세 계산 순서 — 조문에서 뽑은 다섯 단계
계산은 다섯 줄이다. 각 줄의 근거 조문을 붙여둔다.
| 단계 | 산식 | 근거 |
|---|---|---|
| ① 전체 양도차익 | 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 | 소득세법 제95조 제1항, 제97조 |
| ② 과세대상 양도차익 | ① × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액 | 소득세법 시행령 제160조 제1항 |
| ③ 장기보유특별공제 | ② × 공제율 (표 1 또는 표 2) | 소득세법 제95조 제2항, 시행령 제159조의4 |
| ④ 과세표준 | ② − ③ − 기본공제 250만원 | 소득세법 제103조 제1항 |
| ⑤ 산출세액 | ④ × 세율 − 누진공제, 여기에 지방소득세 10% 추가 | 소득세법 제55조·제104조 제1항 제1호, 지방세법 제103조의3 |
③에서 어느 표를 쓰는지가 전부다. 표 2(1세대 1주택 우대표)는 보유기간 3년 이상이면서 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 때만 열린다. 조건을 못 채우면 표 1이다.
장기보유특별공제 표 1과 표 2 — 같은 10년이 20%와 80%로 갈린다
「소득세법」 제95조 제2항에 붙어 있는 두 표를 그대로 옮긴다. 국세청 장기보유특별공제율 페이지의 2021년 1월 1일 이후 양도분 열과 대조해 확인했다.
| 기간 | 표 1 (일반) 보유기간별 | 표 2 (1세대 1주택) 보유기간별 | 표 2 (1세대 1주택) 거주기간별 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | — | — | 8% (보유 3년 이상인 경우만) |
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% (15년 이상 30%) | 40% | 40% |
표 2는 보유 열과 거주 열을 더한다. 10년 보유·10년 거주면 40+40=80%, 10년 보유·2년 거주면 40+8=48%, 10년 보유·5년 거주면 40+20=60%다. 표 1은 거주 열이 없다. 10년이면 20%, 15년을 채워야 30%다.
★ 양도가액 15억·20억·25억·30억 직접 계산 — 취득가 6억, 보유 10년
취득가액 6억원(필요경비 포함), 보유기간 10년으로 고정하고 양도가액과 거주기간만 바꿨다. 세액은 양도소득세에 지방소득세 10%를 더한 실제 납부액이다. 기본공제 250만원을 적용했고, 만원 단위 반올림이다.
| 양도가액 | 전체 차익 | 과세대상 차익 (12억 초과 비율) | 거주 10년 (표 2, 80%) | 거주 2년 (표 2, 48%) | 거주 2년 미만 (표 1, 20%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 15억원 | 9억원 | 1억8,000만원 (20%) | 414만원 | 1,809만원 | 3,749만원 |
| 20억원 | 14억원 | 5억6,000만원 (40%) | 2,517만원 | 9,874만원 | 1억6,749만원 |
| 25억원 | 19억원 | 9억8,800만원 (52%) | 5,962만원 | 1억9,667만원 | 3억2,448만원 |
| 30억원 | 24억원 | 14억4,000만원 (60%) | 9,741만원 | 3억526만원 | 4억9,647만원 |
20억원 행을 풀어 쓰면 이렇다. 전체 차익 14억원 중 12억 초과 비율은 (20−12)÷20 = 40%이므로 과세대상 차익은 5억6,000만원. 거주 10년이면 공제 80% = 4억4,800만원을 빼 1억1,200만원, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 1억950만원. 세율표에서 8,800만원 초과 1억5,000만원 이하 구간은 35%, 누진공제 1,544만원이므로 산출세액 2,288만원, 지방소득세 229만원을 더해 2,517만원이다.
같은 집을 거주 없이 10년 보유만 했다면 공제는 표 1의 20% = 1억1,200만원. 과세표준 4억4,550만원은 3억 초과 5억 이하 구간 40%, 누진공제 2,594만원이므로 산출세액 1억5,226만원, 지방소득세 포함 1억6,749만원이다. 차이 1억4,232만원이 거주 기록 하나의 값이다.
⚠️ 오해하기 쉬운 점 — 10년 보유해도 거주 2년 없으면 80%가 아니라 20%다
첫째, "10년 보유 = 80%"는 틀렸다. 80%는 거주 10년까지 채웠을 때다. 표 2로 들어가는 문턱이 거주 2년이고, 이 문턱을 못 넘으면 표 2가 아니라 표 1이다. 시행령 제159조의4가 1세대 1주택 우대공제 대상을 "보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것"으로 한정한다.
둘째, "12억 넘으면 전부 과세"도 틀렸다. 15억원에 팔면 차익 전체가 아니라 (15−12)÷15 = 20%의 차익만 과세대상이다. 위 표에서 15억원 행 세액이 414만원에 그치는 이유다.
셋째, 비과세 요건과 공제 요건은 다른 조문이다. 12억 이하 비과세는 시행령 제154조(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)이고, 12억 초과분의 우대공제는 제159조의4(보유 3년 중 거주 2년)다. 비조정대상지역에서 취득해 거주 없이 2년 보유했다면 12억 이하는 비과세이지만, 12억을 넘는 순간 표 1로 계산된다.
넷째, 세액은 양도세만이 아니다. 지방소득세 10%가 따로 붙는다. 위 표는 둘을 합친 금액이다.
개편안이 통과되면 — 20억 주택의 2027·2028·2029년 양도 세액
2026년 세제개편안이 정부안대로 통과됐을 때 위 20억원(취득 6억, 보유 10년) 사례가 어떻게 바뀌는지 계산했다. 아직 확정된 법이 아니므로 "개편안 기준"이다.
| 양도 시점 | 거주 10년 | 거주 2년 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026년 (현행) | 2,517만원 (80%) | 9,874만원 (48%) | 기본공제 250만원 |
| 2027년 양도 | 1,663만원 (80%) | 9,874만원 (48%) | 10년 거주·30억 이하는 기본공제 2,500만원 |
| 2028년 양도 | 1,663만원 (80%) | 1억3,792만원 (거주 12% + 보유 20% = 32%) | 보유공제 연 2%, 거주공제 연 6% |
| 2029년 양도 | 1,663만원 (80%) | 1억7,734만원 (거주 16%) | 보유공제 폐지, 거주공제 연 8% |
10년 거주한 사람은 기본공제 상향으로 오히려 854만원이 줄고, 2년 거주한 사람은 2029년에 7,860만원이 늘어난다. 개편안의 방향이 숫자로 보인다. 취학·근무·질병·부모 봉양 등 부득이한 사유로 다른 시·군에 산 기간은 최장 3년까지 거주로 인정하는 보완 규정이 개편안에 함께 들어 있다.
나도 해당되나 — 표 2를 쓸 수 있는지 판정
| 질문 | 예 | 아니오 |
|---|---|---|
| 양도일 현재 1세대가 국내에 주택 1채만 보유하는가 (일시적 2주택 특례 포함) | 다음 질문으로 | 1주택 비과세·표 2 모두 불가. 조정대상지역이면 중과 여부 별도 확인 |
| 양도가액이 12억원 이하인가 | 보유 2년(조정대상지역 취득은 거주 2년) 충족 시 전액 비과세 — 계산 끝 | 다음 질문으로 |
| 보유기간이 3년 이상인가 | 다음 질문으로 | 장기보유특별공제 없음 (0%) |
| 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인가 | 표 2 — 보유율 + 거주율 합산 | 표 1 — 보유율만, 10년 20% |
| 2029년 이후 양도 예정인가 (개편안 통과 시) | 거주기간만으로 공제 산정 — 거주 0년이면 0% | 2027년까지 현행 유지 |
보유기간은 취득일부터 양도일까지(제95조 제4항), 거주기간은 주민등록과 실제 거주가 함께 인정되는 기간이다. 상속·증여로 받은 주택은 기산일이 다르므로 별도 확인이 필요하다.
★ 그래서 나는 무엇을 해야 하나
1. 등기부등본과 주민등록초본으로 보유·거주기간을 먼저 센다. 초본의 전입·전출 날짜를 등기 취득일과 겹쳐 "보유기간 중 거주 2년"이 되는지 본다. 거주 1년 11개월이면 표 1이고, 2년 1개월이면 표 2다. 경계에 있다면 양도 시점을 조정하는 것만으로 공제율이 20%에서 48%로 바뀐다.
2. 홈택스 '양도소득세 모의계산'에 실제 숫자를 넣는다. 국세청 홈택스 → 세금신고 → 양도소득세 → 모의계산. 취득가액 증빙(계약서·영수증)과 필요경비(취득세·중개수수료·자본적 지출)를 같이 넣어야 위 표와 같은 결과가 나온다.
3. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부한다. 9월에 잔금을 받았다면 11월 30일까지다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙는다.
4. 2027년 이후 양도를 고려한다면 거주 10년·양도가액 30억 이하 조건을 확인한다. 개편안이 통과되면 기본공제가 2,500만원으로 올라간다. 반대로 거주가 짧은 주택은 2028년부터 공제율이 깎이기 시작하므로, 개편안의 국회 통과 여부를 12월 정기국회 종료 전에 확인한다.
5. 부부 공동명의라면 각자 계산한다. 기본공제 250만원은 인별이고, 과세표준이 둘로 나뉘어 낮은 세율 구간에 걸린다. 위 표의 20억·거주 10년 사례를 5:5 공동명의로 하면 인별 과세표준이 5,350만원으로 내려가 세율이 24% 구간이 된다.
FAQ
Q1. 12억원에 딱 맞춰 팔면 세금이 0원인가?
그렇다. 시행령 제160조 산식에서 (12억 − 12억) ÷ 12억 = 0이므로 과세대상 차익이 0이다. 12억 5,000만원이면 과세대상 차익은 전체의 4%이고, 위 사례(취득 6억, 80% 공제)로는 세액이 18만원 수준이다.
Q2. 거주 2년을 못 채웠는데 12억 이하면 비과세인가?
취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 보유 2년으로 비과세다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년이 비과세 요건이므로 거주 없이는 12억 이하라도 과세된다. 이 경우 공제는 표 1이다.
Q3. 거주 2년은 연속이어야 하나?
아니다. 보유기간 중 거주기간을 합산한다. 3년 살다 나가서 세를 주고 다시 들어와 1년을 살았다면 거주 4년이다. 다만 주민등록만 두고 실제로 살지 않은 기간은 인정되지 않는다.
Q4. 15년 보유하면 표 1에서 30%인데, 표 2에서는 왜 40%에서 멈추나?
표 2는 보유·거주 각각 10년에서 40%로 상한이 걸린다. 15년 보유·15년 거주도 80%다. 표 1은 15년 이상 30%가 상한이다.
Q5. 필요경비에 무엇이 들어가나?
취득세·등록면허세, 중개수수료, 법무사 비용, 발코니 확장·새시 교체 같은 자본적 지출이 들어간다. 도배·장판 같은 수익적 지출은 빠진다. 위 표는 취득가액 6억원에 필요경비가 포함된 것으로 계산했다.
Q6. 다주택자인데 조정대상지역 주택을 팔면?
2026년 5월 9일까지 적용되던 중과 유예가 끝나 현재는 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p의 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 배제된다. 개편안은 2027년 양도분에 +5%p·+10%p로 한시 완화하는 내용을 담고 있으나 국회 통과 전이다.
Q7. 개편안이 통과되면 2026년에 판 집도 영향을 받나?
1주택자 장기보유특별공제 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터다. 2026년·2027년 양도는 현행 표 2 그대로다.
원문 출처
- 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액) — 표 1·표 2 원문 (국가법령정보센터, 시행 2026.1.1.)
- 소득세법 제55조(세율) — 6~45% 8단계 세율표 (국가법령정보센터)
- 소득세법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) — 12억 안분 산식 (국가법령정보센터)
- 국세청 — 장기보유특별공제율 연혁표
- 국세청 — 양도소득세 세율 변동 연혁표 (2023년 이후 누진공제 포함)
- 국세청 — 1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산 사례
- 2026년 세제개편안 상세본 (재정경제부, 2026.8.3. — 국가전략포털)
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작성 2026년 9월 4일 · 최종 검토 2026년 9월 4일
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무·의료·투자 자문이 아닙니다.
제도는 시행 전후로 세부 기준이 바뀔 수 있으니 실제 신청·판단 전에는 관할 기관의 최신 공지를 확인하시기 바랍니다.
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