취득세 1%인데 6억 아파트에 780만원 — 전용 85㎡가 120만원을 가른다

8월 26, 2026

세 줄 요약

취득세는 주택 취득당시가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 산식, 9억원 초과 3%다. 그런데 고지서에 찍히는 돈은 이 세율만이 아니다.
지방교육세가 취득세율의 10%만큼 따라붙고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙는다. 6억원 주택이면 660만원과 780만원으로 갈린다.
6억원을 넘는 순간 세율이 2%로 뛴다는 말은 사실이 아니다. 6억~9억 구간은 계단이 아니라 직선 산식이다. 6억 1천만원짜리는 1.0667%다.

취득세 세율은 세 구간 — 6억원과 9억원이 경계다

유상거래로 주택을 살 때의 취득세 세율은 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 규정돼 있다. 세 구간으로 나뉜다.

취득당시가액	조문상 표현	세율
6억원 이하	1천분의 10	1.0000%
6억원 초과 ~ 9억원 이하	계산식에 따라 산출한 세율 (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) ÷ 100	1.0000% ~ 3.0000% (소수점 다섯째자리 반올림, 넷째자리까지)
9억원 초과	1천분의 30	3.0000%

산식에 6억원을 넣으면 (6 × 2 ÷ 3 − 3) = 1, 9억원을 넣으면 (9 × 2 ÷ 3 − 3) = 3이 나온다. 구간 경계에서 세율이 끊기지 않도록 설계된 식이다.

그런데 고지서에는 세 가지가 함께 찍힌다

취득세만 내는 것이 아니다. 부가되는 세금이 둘 더 있다.

세목	근거	계산 방법	1% 구간 환산
취득세	지방세법 제11조 제1항 제8호	과세표준 × 세율	1.0%
지방교육세	지방세법 제151조 제1항 제1호	해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율로 산출한 금액의 100분의 20 = 취득세율 × 0.5 × 0.2	0.1%
농어촌특별세	농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호	지방세법 제11조·제12조 표준세율을 100분의 2로 적용해 산출한 취득세액의 100분의 10 = 과세표준 × 2% × 10%	0.2% (전용 85㎡ 이하는 비과세)

농어촌특별세는 같은 법 제4조 제11호와 시행령 제4조 제5항에 따라 국민주택 규모(전용면적 85㎡, 수도권 밖 읍·면은 100㎡) 이하 주택은 비과세다. 가격이 아니라 면적이 기준이다.

원문에서 직접 계산한 표 — 가액별 실제 부담액

위 세 조문을 그대로 적용해 취득당시가액별로 계산했다. 1주택자가 조정대상지역이 아닌 곳에서 유상거래로 취득하는 경우이며, 감면은 반영하지 않은 금액이다.

취득당시가액	취득세율	취득세	지방교육세	농특세 (85㎡ 초과)	합계 전용 85㎡ 이하	합계 전용 85㎡ 초과
3억원	1.0000%	300만원	30만원	60만원	330만원	390만원
5억원	1.0000%	500만원	50만원	100만원	550만원	650만원
6억원	1.0000%	600만원	60만원	120만원	660만원	780만원
6억 1천만원	1.0667%	650만 6,870원	65만 687원	122만원	715만 7,557원	837만 7,557원
7억원	1.6667%	1,166만 6,900원	116만 6,690원	140만원	1,283만 3,590원	1,423만 3,590원
7억 5천만원	2.0000%	1,500만원	150만원	150만원	1,650만원	1,800만원
8억원	2.3333%	1,866만 6,400원	186만 6,640원	160만원	2,053만 3,040원	2,213만 3,040원
9억원	3.0000%	2,700만원	270만원	180만원	2,970만원	3,150만원
10억원	3.0000%	3,000만원	300만원	200만원	3,300만원	3,500만원
12억원	3.0000%	3,600만원	360만원	240만원	3,960만원	4,200만원

같은 6억원 주택인데 전용면적 하나로 120만원이 갈린다. 84㎡ 아파트와 85㎡를 넘는 아파트의 차이다.

⚠️ 오해하기 쉬운 점

① "6억원 넘으면 세율이 2%로 뛴다" — 아니다.
6억~9억 구간은 계단식 세율이 아니라 산식이다. 6억 1천만원짜리 주택의 세율은 2%가 아니라 1.0667%다. 2%가 되는 지점은 7억 5천만원이다. 6억원을 아주 조금 넘겼다고 세금이 두 배가 되지는 않는다.

② "취득세 1%면 6억원에 600만원" — 실제 납부액은 다르다.
600만원은 취득세만이다. 지방교육세 60만원이 반드시 따라붙어 최소 660만원이고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 120만원이 더해져 780만원이다.

③ "농특세는 비싼 집에만 붙는다" — 기준은 가격이 아니라 면적이다.
3억원짜리라도 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 60만원이 붙고, 12억원짜리라도 전용 84㎡면 농어촌특별세는 0원이다.

④ 세율은 소수점 넷째자리까지다.
조문은 "소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다"고 명시한다. 7억원은 1.6667%이지 1.67%가 아니다. 억 단위 거래에서는 이 자릿수가 몇만 원을 만든다.

나도 해당되나 — 판별 기준표

확인 항목	기준	어디서 확인하나
주택인가	「주택법」 제2조 제1호 주택으로서 건축물대장·사용승인서·등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 부속토지	건축물대장, 등기사항증명서
유상거래인가	매매 등 유상거래여야 제11조 제1항 제8호 세율 적용. 상속·증여는 별도 세율	매매계약서
취득당시가액	지방세법 제10조의3에 따른 가액. 6억원·9억원이 경계	매매계약서상 거래가액
전용면적	85㎡ 초과 여부 → 농어촌특별세 과세 여부를 가름	건축물대장, 분양계약서
세대 주택 수	2주택 이상이면 중과 여부 확인 필요	세대별 주민등록표, 등기부
조정대상지역	중과 판정 기준. 지정 여부는 수시로 바뀐다	국토교통부 공고

다주택이면 세율 자체가 달라진다

「지방세법」 제13조의2는 유상거래로 주택을 취득할 때 세대의 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 제11조 제1항 제8호 대신 중과세율을 적용하도록 한다. 표준세율은 제11조 제1항 제7호 나목(4%)이고, 여기에 중과기준세율(2%)의 200% 또는 400%를 더한다.

구분	취득세	지방교육세	농특세 (85㎡ 초과)	10억원 주택 합계 (85㎡ 초과)
1주택(9억원 초과)	3.0%	0.3%	0.2%	3,500만원
조정대상지역 2주택 또는 비조정 3주택	8.0% (4% + 2%×200%)	0.4%	0.6%	9,000만원
조정대상지역 3주택 이상 비조정 4주택 이상, 법인	12.0% (4% + 2%×400%)	0.4%	1.0%	1억 3,400만원

중과 구간의 지방교육세가 취득세율에 비례하지 않는 이유는 제151조 제1항 제1호 나목이 "제11조 제1항 제7호 나목의 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율"(4% − 2% = 2%)을 적용해 산출한 금액의 20%로 따로 규정하기 때문이다. 그래서 8%든 12%든 지방교육세는 0.4%로 같다.

생애최초로 사는 경우 — 200만원과 300만원이 갈린다

「지방세특례제한법」 제36조의3은 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고, 취득당시가액 12억원 이하 주택을 본인이 거주할 목적으로 유상취득하는 경우 2028년 12월 31일까지 취득세를 감면한다. 2025년 12월 31일 개정으로 한도가 둘로 나뉘었다.

대상	감면 한도
전용 60㎡ 이하 + 가액 3억원(수도권 6억원) 이하인 공동주택(아파트 제외) 같은 요건의 도시형 생활주택 같은 요건의 구분 기재된 다가구주택 인구감소지역에 소재하는 주택	300만원 (산출세액 300만원 이하면 전액 면제)
위 외의 주택	200만원 (산출세액 200만원 이하면 전액 면제)

인구감소지역 항목에는 면적·가액 요건이 붙어 있지 않다. 같은 조 제1항은 감면 시 제13조의2 중과세율을 적용하지 않는다고도 규정한다. 2인 이상이 공동취득하는 경우 총 감면액은 각각 300만원·200만원을 넘지 못한다(제2항).

감면 적용 후 실제 납부액 (200만원 한도, 전용 85㎡ 이하)

취득당시가액	산출 취득세	감면 후 취득세	지방교육세	납부 합계
3억원	300만원	100만원	10만원	110만원
5억원	500만원	300만원	30만원	330만원
6억원	600만원	400만원	40만원	440만원
7억원	1,166만 6,900원	966만 6,900원	96만 6,690원	1,063만 3,590원
9억원	2,700만원	2,500만원	250만원	2,750만원
12억원	3,600만원	3,400만원	340만원	3,740만원

그래서 나는 무엇을 해야 하나

건축물대장에서 전용면적부터 확인한다. 84.97㎡인지 85.3㎡인지에 따라 농어촌특별세 유무가 갈린다. 정부24 또는 세움터에서 건축물대장을 열람한다.
계약서상 거래가액을 산식에 직접 넣어본다. 6억원 초과 9억원 이하라면 (가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) ÷ 100으로 세율을 구하고, 소수점 넷째자리까지 계산한다.
세대 전체의 주택 수를 센다. 조합원입주권·주택분양권·주택으로 과세되는 오피스텔도 제13조의3에 따라 주택 수에 들어간다. 여기서 빠뜨리면 중과 대상인 줄 모르고 신고했다가 나중에 추징된다.
생애최초라면 감면 신청을 취득세 신고와 함께 한다. 자동으로 적용되지 않는다. 취득일부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면세액이 추징된다(제36조의3 제4항).
취득일부터 60일 이내에 신고·납부한다. 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일이다. 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 별도로 붙는다.
인구감소지역 소재 주택이라면 300만원 한도를 확인한다. 행정안전부가 고시한 인구감소지역 목록에 해당 시·군·구가 있는지 대조한다.

경계 사례

전용 84.99㎡와 85.01㎡ — 농어촌특별세가 0원과 취득가액의 0.2%로 갈린다. 6억원이면 120만원 차이다. 분양 카탈로그의 "85㎡형" 표기가 아니라 건축물대장의 실제 전용면적을 봐야 한다.
지분으로 취득한 경우 — 제11조 제1항 제8호는 지분 취득 시 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액을 기준으로 세율을 정하도록 규정한다. 절반 지분이라고 가액을 절반으로 보고 세율 구간을 낮추면 안 된다.
주택을 신축·증축한 소유자가 그 부속토지를 나중에 취득하는 경우 — 제11조 제4항에 따라 제1항 제8호(주택 세율)를 적용하지 않는다.
조정대상지역 지정 전에 계약한 경우 — 제13조의2 제4항은 지정고시일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙되면 지정 전에 취득한 것으로 본다.
상속으로 공유지분만 가졌다가 모두 처분한 경우 — 제36조의3 제3항 제1호에 따라 생애최초 감면에서 "주택을 소유한 사실이 없는 경우"로 본다.

자주 묻는 질문

Q1. 6억 500만원에 계약했습니다. 세율이 얼마인가요?
A. (6.05억 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 = 1.0333%입니다. 취득세 625만 1,465원, 지방교육세 62만 5,147원이며, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 121만원이 더해집니다.

Q2. 취득세율 1%라고 들었는데 왜 1.1%가 나왔나요?
A. 1%는 취득세만입니다. 지방교육세가 취득세율의 10%(1% → 0.1%)만큼 별도로 부과되기 때문에 최소 부담은 1.1%가 됩니다. 지방세법 제151조 제1항 제1호에 근거합니다.

Q3. 오피스텔도 이 세율인가요?
A. 제11조 제1항 제8호는 건축물대장·등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물이 대상입니다. 업무시설로 기재된 오피스텔은 제7호 나목(4%)이 적용됩니다. 다만 재산세를 주택으로 과세받는 오피스텔은 제13조의3 제4호에 따라 다른 주택 취득 시 주택 수에는 가산됩니다.

Q4. 생애최초 감면은 언제까지인가요?
A. 제36조의3 제1항에 2028년 12월 31일까지로 명시돼 있습니다. 취득당시가액 12억원 이하이고 취득자가 미성년자가 아니어야 합니다.

Q5. 부부가 공동명의로 사면 감면을 각자 받나요?
A. 제36조의3 제2항은 2인 이상 공동취득 시 해당 주택에 대한 총 감면액을 300만원 또는 200만원 이하로 제한합니다. 인원수만큼 늘어나지 않습니다.

Q6. 신고 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
A. 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 「지방세기본법」에 따른 무신고가산세와 납부지연가산세가 부과됩니다. 정확한 가산세율과 적용 여부는 관할 시·군·구청 세무부서에서 확인하시기 바랍니다.

Q7. 조정대상지역인지 어떻게 확인하나요?
A. 조정대상지역은 국토교통부가 「주택법」 제63조의2에 따라 지정·해제하며 시점에 따라 바뀝니다. 계약 전 국토교통부 공고와 관할 지자체 안내를 확인해야 합니다.

1차 출처

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작성 2026년 8월 26일 · 최종 검토 2026년 8월 26일
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무·의료·투자 자문이 아닙니다. 제도는 시행 전후로 세부 기준이 바뀔 수 있으니 실제 신청·판단 전에는 관할 기관의 최신 공지를 확인하시기 바랍니다.
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