재산세 9월 2기분 — 1세대 1주택 공시가 4.3억 아래면 고지서가 안 온다
3줄 요약
- 언제 — 주택분 재산세 2기분과 토지분 재산세의 납기는 9월 16일부터 9월 30일까지다. 지방세법 제115조제1항에 날짜가 그대로 적혀 있다.
- 누가 안 내나 — 연간 부과 세액이 20만원 이하면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과한다. 1세대 1주택 기준으로 계산하면 공시가격 약 4억 3,200만원이 그 경계다. 그 아래면 9월에 고지서가 오지 않는다.
- 함정 — 9월에는 주택 2기분에 토지분이 얹힌다. 그래서 7월보다 9월 고지서가 더 큰 집이 생긴다.
1. 재산세 9월 납기에는 무엇이 함께 부과되나
7월과 9월에 오는 재산세 고지서는 내용물이 다르다. 지방세법 제115조제1항은 과세 대상별로 납기를 따로 정해 두었다.
| 과세 대상 | 납기 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택 | 세액의 1/2은 7월 16~31일 나머지 1/2은 9월 16~30일 | 연 세액 20만원 이하면 7월에 일괄 |
| 토지 | 9월 16~30일 | 9월에만 부과 |
| 건축물 | 7월 16~31일 | 7월에만 부과 |
| 선박·항공기 | 7월 16~31일 | 7월에만 부과 |
즉 7월 고지서는 주택 1기분 + 건축물, 9월 고지서는 주택 2기분 + 토지다. 아파트만 가진 사람은 7월과 9월이 같은 금액이지만, 상가 부속토지나 나대지를 함께 가진 사람은 9월이 더 크다. 원문은 국가법령정보센터 지방세법 제115조에서 확인할 수 있다.
2. 세액은 어떻게 만들어지나 — 두 단계
재산세는 공시가격에 세율을 바로 곱하지 않는다. 두 번의 조정을 거친다.
1단계. 과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율. 지방세법 시행령 제109조는 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세에 대해 다음 비율을 정하고 있다.
| 구분 | 시가표준액 | 공정시장가액비율 |
|---|---|---|
| 일반 주택(다주택 등) | 구분 없음 | 100분의 60 |
| 1세대 1주택 | 3억원 이하 | 100분의 43 |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 100분의 44 | |
| 6억원 초과 | 100분의 45 | |
| 토지·건축물 | 구분 없음 | 100분의 70 |
2단계. 세율. 일반 주택은 지방세법 제111조제1항제3호나목의 표준세율, 시가표준액 9억원 이하인 1세대 1주택은 제111조의2의 특례세율을 적용한다.
| 과세표준 | 표준세율(제111조) | 1세대 1주택 특례세율(제111조의2) |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 1,000분의 1 | 1,000분의 0.5 |
| 6천만~1억5천만원 | 60,000원 + 초과액의 1,000분의 1.5 | 30,000원 + 초과액의 1,000분의 1 |
| 1억5천만~3억원 | 195,000원 + 초과액의 1,000분의 2.5 | 120,000원 + 초과액의 1,000분의 2 |
| 3억원 초과 | 570,000원 + 초과액의 1,000분의 4 | 420,000원 + 초과액의 1,000분의 3.5 |
3. 원문에서 직접 계산한 표 — 공시가격별 9월 재산세
위 두 단계를 순서대로 적용하고, 주택은 세액의 1/2만 9월에 부과된다는 제115조를 반영해 계산하면 아래와 같다. 자기 집의 공시가격을 왼쪽 열에서 찾으면 된다.
| 공시가격 | 구분 | 비율 | 과세표준 | 연간 재산세(본세) | 9월 2기분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 1세대 1주택 | 43% | 1억 2,900만원 | 99,000원 | 7월 일괄 |
| 일반(다주택 등) | 60% | 1억 8,000만원 | 270,000원 | 135,000원 | |
| 5억원 | 1세대 1주택 | 44% | 2억 2,000만원 | 260,000원 | 130,000원 |
| 일반(다주택 등) | 60% | 3억원 | 570,000원 | 285,000원 | |
| 7억원 | 1세대 1주택 | 45% | 3억 1,500만원 | 472,500원 | 236,250원 |
| 일반(다주택 등) | 60% | 4억 2,000만원 | 1,050,000원 | 525,000원 | |
| 9억원 | 1세대 1주택 | 45% | 4억 500만원 | 787,500원 | 393,750원 |
| 일반(다주택 등) | 60% | 5억 4,000만원 | 1,530,000원 | 765,000원 | |
| 12억원 | 1세대 1주택 (9억 초과, 표준세율) | 45% | 5억 4,000만원 | 1,530,000원 | 765,000원 |
| 일반(다주택 등) | 60% | 7억 2,000만원 | 2,250,000원 | 1,125,000원 |
표에서 공시가격 3억원 1세대 1주택 칸을 보자. 연 세액이 99,000원이라 20만원 이하다. 이 경우 조례에 따라 7월에 전액 부과되고 9월에는 고지서가 오지 않는다. 반면 같은 3억원짜리 집이라도 다주택자라면 9월에 135,000원을 또 낸다.
※ 위 금액은 지방세법 제111조·제111조의2와 같은 법 시행령 제109조의 산식을 그대로 적용한 재산세 본세다. 실제 고지서에는 도시지역분 재산세와 지방교육세, 지역자원시설세 등이 함께 부과되므로 총액은 이보다 크다.
4. ⚠️ 오해하기 쉬운 점
(1) 두 특례의 기준선이 서로 다르다. 이것이 가장 자주 틀리는 지점이다. 시행령 제109조의 공정시장가액비율 특례(43·44·45%)는 1세대 1주택이면 "시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다"고 명시한다. 반면 제111조의2의 세율 특례는 "시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다". 공시가 12억 1주택자는 비율 45%는 받지만 세율은 일반 표준세율로 간다.
(2) 9억원에서 세액이 계단처럼 뛴다. 1세대 1주택 기준으로 공시가격 9억원이면 연 787,500원, 9억 1,000만원이면 1,008,000원이다. 공시가격이 1,000만원 오르는 사이 세금은 220,500원, 약 28% 뛴다. 세율 특례가 사라지기 때문이다.
(3) 7월에 안 왔다고 9월에도 안 오는 것이 아니다. 토지분 재산세는 9월에만 부과된다. 아파트 외에 나대지·잡종지·상가 부속토지를 가지고 있으면 7월에는 조용하다가 9월에 고지서가 온다.
(4) 20만원 기준은 본세 기준이고, 조례 사항이다. 제115조제1항제3호 단서는 "조례로 정하는 바에 따라" 7월에 한꺼번에 부과할 수 있다고 규정한다. 강행 규정이 아니므로 지방자치단체별로 운영이 다를 수 있다.
(5) 1세대 1주택 판정에 신탁 주택이 들어간다. 제111조의2제2항은 신탁법에 따라 신탁한 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다고 정한다. 명의를 넘겼다고 주택 수에서 빠지지 않는다.
5. 나도 해당되나 — 재산세 9월 고지서 판별
| 상황 | 9월 고지서 | 이유 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택, 공시가 약 4.32억 미만 | 안 온다 | 연 세액 20만원 이하 → 7월 일괄 |
| 1세대 1주택, 공시가 약 4.32억 이상 | 온다 | 연 세액의 1/2 |
| 다주택 등, 공시가 약 2.53억 미만 | 안 온다 | 연 세액 20만원 이하 → 7월 일괄 |
| 다주택 등, 공시가 약 2.53억 이상 | 온다 | 연 세액의 1/2 |
| 토지 보유(나대지·상가부지 등) | 온다 | 토지분은 9월에만 부과 |
위 경계값은 지방세법 제111조·제111조의2와 시행령 제109조의 산식을 역산해 연 본세가 정확히 20만원이 되는 시가표준액을 구한 것이다. 1세대 1주택은 431,818,182원, 일반 주택은 253,333,333원이 나온다.
6. 어떻게 내나
- 고지서 확인 — 9월 초에 우편·이메일·모바일로 발송된다. 과세 기준일은 6월 1일이므로, 6월 1일 현재 소유자가 낸다.
- 납부 경로 — 위택스(wetax.go.kr), 인터넷지로, 은행 CD·ATM의 전자납부번호 입력, 지자체 세무과 방문.
- 기한 엄수 — 9월 30일까지다. 넘기면 가산금이 붙는다.
- 이의가 있으면 — 고지서를 받은 날부터 90일 이내에 이의신청·심판청구 등 불복 절차를 밟을 수 있다.
7. 경계 사례
6월 2일에 집을 팔았다면 — 과세 기준일이 6월 1일이므로 그해 재산세는 판 사람이 전부 낸다. 7월분과 9월분 모두 해당된다.
공시가격이 3억원과 3억 100만원인 두 집 — 1세대 1주택이라면 공정시장가액비율이 43%에서 44%로 올라간다. 과세표준은 1억 2,900만원에서 1억 3,244만원이 되고, 세액은 99,000원에서 102,440원이 된다. 둘 다 20만원 이하라 9월 고지서는 없다.
공시가격 6억원과 6억 100만원 — 비율이 44%에서 45%로 바뀐다. 과세표준은 2억 6,400만원에서 2억 7,045만원으로 뛴다. 공시가격은 100만원 올랐는데 과세표준은 645만원 오른다.
8. 자주 묻는 질문
Q1. 9월 재산세 납기는 정확히 언제까지인가?
지방세법 제115조제1항에 따라 주택 2기분과 토지분 모두 9월 16일부터 9월 30일까지다.
Q2. 7월에 낸 금액과 9월 금액이 왜 다른가?
주택분만 놓고 보면 7월과 9월은 각각 1/2로 같다. 차이가 나는 이유는 7월에는 건축물분이, 9월에는 토지분이 각각 따로 붙기 때문이다.
Q3. 1세대 1주택인데 공시가가 9억을 넘으면 아무 혜택이 없나?
아니다. 세율 특례는 못 받지만 공정시장가액비율 특례는 받는다. 시행령 제109조제2호가 1세대 1주택에 대해 "시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다"고 명시하고 있어, 60%가 아닌 45%가 적용된다.
Q4. 부부 공동명의면 1세대 1주택으로 보나?
1세대 1주택 여부는 과세기준일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족이 국내에 주택 1개만 소유한 경우를 말한다. 지분을 나눠 가진 한 채는 한 채로 본다. 세부 요건은 지방세법 시행령 제110조의2에 규정돼 있다.
Q5. 고지서 금액이 위 표보다 큰데 왜 그런가?
표는 재산세 본세만 계산한 것이다. 실제 고지서에는 도시지역분 재산세, 지방교육세, 지역자원시설세가 함께 부과된다.
Q6. 20만원 이하인지는 무엇을 기준으로 판단하나?
제115조제1항제3호 단서는 "해당 연도에 부과할 세액"이라고만 정한다. 실무상 재산세 본세를 기준으로 하며, 적용 여부는 지방자치단체 조례에 따른다.
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작성 2026년 8월 13일 · 최종 검토 2026년 8월 13일
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