종부세 개편안 공시가 16억·20억·30억 세액 직접 계산 (의견 마감 8월 20일)
3줄 요약
- 재정경제부가 2026년 8월 4일 종합부동산세법 일부개정법률안을 입법예고했습니다(공고 제2026-216호). 의견 접수는 8월 20일까지입니다.
- 핵심은 세 가지입니다. ① 1세대 1주택 기본공제를 거주 14억원 / 비거주 9억원으로 쪼개고 ② 공정시장가액비율 하한을 60%→70%로 올리고 ③ 과세표준 6억~12억 구간 세율을 1.0%→1.3%로 올립니다.
- 우리 집 공시가가 16억·20억·30억이면 세금이 얼마가 되는지, 세율표에 개정안 수치를 직접 대입해 구간별 세액표를 아래에 넣었습니다.
1. 지금 무슨 일이 벌어지고 있나
2026년 8월 4일 재정경제부가 종합부동산세법과 소득세법 개정안을 동시에 입법예고했습니다. 두 건 모두 의견 접수 마감이 2026년 8월 20일입니다. 8월 12일 현재 국민참여입법센터에는 종부세법 개정안에 수천 건의 입법의견이 접수돼 있습니다.
언론 보도는 대부분 "기본공제가 14억으로 오른다", "다주택 중과가 폐지된다" 같은 문장에서 멈춥니다. 그런데 정작 독자가 궁금한 것은 "그래서 우리 집은 얼마인가"입니다. 이 계산은 보도자료에 없습니다. 법률 원문의 세율표에 직접 대입해야 나옵니다.
2. 무엇이 달라지나 — 현행 vs 개정안
| 항목 | 현행 | 개정안(입법예고) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 기본공제 | 12억원 (종부세법 제8조제1항제1호) | 거주 14억원 / 비거주 9억원 |
| 그 외 보유자 기본공제 | 9억원 | 9억원 중 4억원은 기본 적용, 5억원은 거주주택 가액 비중만큼만 공제 |
| 공정시장가액비율 | 법률상 60~100% 범위, 시행령상 60% | 법률상 하한 70%로 상향 |
| 과세표준 6억~12억 세율 | 1천분의 10 (1.0%) | 1천분의 13 (1.3%) |
| 다주택 중과 | 3주택 이상 별도 세율표 (12~25억 구간 2.0% 등) | 주택 수 기준 폐지, 가액 기준으로 단계적 일원화 |
| 1주택 세액공제 | 보유기간 공제(5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년↑ 50%) + 고령자 공제, 합계 80% 한도 | 보유공제 → 거주기간 공제로 개편, 최대공제액 600만원 한도 신설 |
| 세부담 상한 | 150% | 200% |
| 납부유예 소득요건 | 총급여 7천만원 / 종합소득 6천만원 | 총급여 8천만원 / 종합소득 7천만원 |
출처는 국민참여입법센터에 공고된 종합부동산세법 일부개정법률안 입법예고 원문과 국가법령정보센터 종합부동산세법 제8조입니다.
3. 법률 원문 세율표에 직접 대입해 계산한 표
먼저 계산에 쓴 현행 세율표 원문입니다. 종합부동산세법 제9조제1항제1호(2주택 이하 소유)의 표를 그대로 옮긴 것입니다.
| 과세표준 | 세율(현행, 2주택 이하) |
|---|---|
| 3억원 이하 | 1천분의 5 |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 150만원 + (3억원 초과분의 1천분의 7) |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 360만원 + (6억원 초과분의 1천분의 10) |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 960만원 + (12억원 초과분의 1천분의 13) |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 2,650만원 + (25억원 초과분의 1천분의 15) |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 6,400만원 + (50억원 초과분의 1천분의 20) |
| 94억원 초과 | 1억5,200만원 + (94억원 초과분의 1천분의 27) |
개정안은 이 중 6억~12억 구간만 1.0%→1.3%로 올립니다. 그러면 그 위 구간의 누진 고정액도 산술적으로 함께 밀려 올라갑니다. 6억 초과분에 1.3%가 붙으므로 12억 구간 시작 누진액은 960만원이 아니라 1,140만원이 되고, 25억 구간은 2,650만원이 아니라 2,830만원이 됩니다. 이 재계산은 개정안 문언에서 기계적으로 따라 나오는 값입니다.
이제 공시가격별 세액입니다. 조건은 1세대 1주택자, 단독명의, 재산세 공제분과 고령자·장기보유 세액공제를 적용하기 전의 산출세액입니다.
| 공시가격 | 현행 과세표준 (−12억)×60% | 현행 세액 | 개정안·거주 과세표준 (−14억)×70% | 개정안·거주 세액 | 개정안·비거주 과세표준 (−9억)×70% | 개정안·비거주 세액 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 12억원 | 0원 | 0원 | 0원 | 0원 | 2억1,000만원 | 105만원 |
| 14억원 | 1억2,000만원 | 60만원 | 0원 | 0원 | 3억5,000만원 | 185만원 |
| 16억원 | 2억4,000만원 | 120만원 | 1억4,000만원 | 70만원 | 4억9,000만원 | 283만원 |
| 18억원 | 3억6,000만원 | 192만원 | 2억8,000만원 | 140만원 | 6억3,000만원 | 399만원 |
| 20억원 | 4억8,000만원 | 276만원 | 4억2,000만원 | 234만원 | 7억7,000만원 | 581만원 |
| 25억원 | 7억8,000만원 | 540만원 | 7억7,000만원 | 581만원 | 11억2,000만원 | 1,036만원 |
| 30억원 | 10억8,000만원 | 840만원 | 11억2,000만원 | 1,036만원 | 14억7,000만원 | 1,491만원 |
| 40억원 | 16억8,000만원 | 1,584만원 | 18억2,000만원 | 1,946만원 | 21억7,000만원 | 2,401만원 |
이 표에서 읽어야 할 것은 세 가지입니다.
- 공시가격 20억원 아래에서는 실제로 줄어듭니다. 거주하는 1주택자라면 16억 주택이 120만원→70만원, 18억이 192만원→140만원이 됩니다. 기본공제 2억원 상향 효과가 공정시장가액비율 10%p 인상 효과보다 큽니다.
- 25억원 부근에서 뒤집힙니다. 공시가격 25억이면 540만원→581만원으로 늘어납니다. 공제액 증가분(2억원)보다 과세표준에 곱해지는 비율 인상 효과가 커지는 지점입니다.
- 거주 여부에 따른 격차가 매우 큽니다. 같은 20억 주택인데 거주하면 234만원, 거주하지 않으면 581만원입니다. 2.5배입니다. 개정안의 실질은 "세율 인상"이 아니라 "거주 여부에 따른 차등"입니다.
⚠️ 오해하기 쉬운 점
위 표는 재산세 공제분과 세액공제를 반영하기 전의 산출세액입니다. 실제 고지서 금액은 이보다 적습니다. 종부세는 같은 주택에 이미 부과된 재산세액을 빼주고(제9조제3항), 60세 이상 고령자·5년 이상 보유자에게는 세액공제를 최대 80%까지 적용하기 때문입니다. 표는 제도 변경의 방향과 크기를 보기 위한 것이지 고지서 예상액이 아닙니다.
4. 세액공제가 600만원에서 잘린다는 뜻
현행 종합부동산세법 제9조는 1세대 1주택자에게 두 종류의 세액공제를 줍니다. 원문 표는 이렇습니다.
| 구분 | 기준 | 공제율 |
|---|---|---|
| 연령별(제9조제6항) | 만 60세 이상 만 65세 미만 | 100분의 20 |
| 만 65세 이상 만 70세 미만 | 100분의 30 | |
| 만 70세 이상 | 100분의 40 | |
| 보유기간별(제9조제8항) | 5년 이상 10년 미만 | 100분의 20 |
| 10년 이상 15년 미만 | 100분의 40 | |
| 15년 이상 | 100분의 50 | |
| 중복 적용 한도(제9조제5항) | 합계 100분의 80 | |
개정안은 이 중 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꾸고, 1세대 1주택자가 받을 수 있는 최대 공제액을 600만원으로 제한합니다. 지금은 비율(80%) 한도만 있고 금액 한도는 없습니다.
이 한도가 실제로 작동하는 지점을 위 계산표로 되짚어 보면, 산출세액이 750만원을 넘는 순간부터입니다. 80%를 다 받아도 600만원에서 잘리기 때문입니다. 위 표에서 개정안·거주 기준 산출세액이 750만원을 넘는 구간은 공시가격 대략 27억원 이상입니다. 그 아래 구간에서는 600만원 한도가 실질적으로 걸리지 않습니다.
5. 나도 해당되나 — 판별 기준
| 상황 | 개정안 적용 시 |
|---|---|
| 1주택, 그 집에 실제 거주, 공시가격 14억 이하 | 과세 대상에서 빠짐(기본공제 14억) |
| 1주택, 실제 거주, 공시가격 14~25억 | 과세 대상이나 현행보다 세액이 줄어드는 구간 |
| 1주택, 실제 거주, 공시가격 25억 초과 | 현행보다 세액이 늘어나는 구간 |
| 1주택인데 전세를 주고 다른 곳에 거주 | 기본공제 9억 적용. 세 부담이 가장 크게 늘어나는 유형 |
| 2주택 이상 | 기본공제 9억 중 4억만 무조건 적용, 나머지 5억은 거주주택 가액 비중만큼 |
| 3주택 이상 | 주택 수 중과세율 폐지 → 가액 기준으로 단계적 일원화 |
| 공시가격 9억 이하 주택만 보유 | 어느 경우든 주택분 종부세 대상 아님 |
6. 경계 사례 — 애매한 상황들
- 부부 공동명의 1주택 — 현행법은 부부 공동명의 1주택자에게 각자 9억씩 공제받는 방식과 1세대 1주택 특례를 신청해 12억 공제 + 세액공제를 받는 방식 중 선택하게 합니다. 개정안 문언에는 이 선택 구조에 대한 별도 조정이 명시돼 있지 않습니다. 시행령 단계에서 정리될 부분입니다.
- 직장·학업·요양 때문에 집을 비운 경우 — 개정안 "사." 항목은 거주기간 공제 산정 시 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간을 거주기간에 포함한다고 명시했습니다. 다만 "부득이한 사유"의 구체적 범위는 대통령령으로 넘어갑니다. 입법의견이 가장 많이 몰린 부분도 이 지점입니다.
- 상속주택·지방 저가주택 — 개정안 "라." 항목에 따라 지방 저가주택은 별도 신청 없이 1세대 1주택 특례가 자동 적용됩니다. 신청 누락으로 특례를 놓치던 문제가 정리되는 부분입니다.
- 인구감소지역 주택·비수도권 준공 후 미분양 — 특례주택으로 주택 수에서는 빠지지만, 개정안 "바." 항목에 따라 세액공제 계산에서는 제외됩니다.
7. 지금 무엇을 해야 하나
- 내 주택 공시가격을 확인합니다. 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다. 위 표의 어느 줄에 해당하는지가 출발점입니다.
- 거주 여부를 정리합니다. 개정안의 핵심 변수는 주택 수가 아니라 거주입니다. 전입신고 이력과 실제 거주 기간을 확인해 두는 것이 좋습니다.
- 의견을 낼 생각이면 8월 20일이 마감입니다. 국민참여입법센터 종합부동산세법 개정안 페이지에서 온라인으로 제출하거나, 재정경제부 조세개혁추진단으로 의견서를 보낼 수 있습니다.
- 9월 16~30일 합산배제 신고 기간을 기억합니다. 임대주택·사원용 주택 등 합산배제 대상 주택 보유자는 종부세법 제8조제3항에 따라 매년 이 기간에 신고해야 합니다. 이건 개정안과 무관하게 현행법상 의무입니다.
8. 시행 전후 차이 정리
| 구분 | 지금(2026년 고지분) | 개정안 통과 시 |
|---|---|---|
| 판단 기준 | 주택 수 + 가액 | 가액 + 거주 여부 |
| 1주택 실거주자 | 12억 공제 | 14억 공제 (완화) |
| 1주택 비거주자 | 12억 공제 | 9억 공제 (강화) |
| 3주택 이상 | 별도 중과세율표 | 중과 폐지, 가액 기준 일원화 |
| 급격한 증가 방어 | 전년 대비 150% 상한 | 200% 상한 (방어막 축소) |
다만 이것은 입법예고 단계의 안입니다. 법률안은 입법예고 → 규제심사 → 법제처 심사 → 국무회의 → 국회 심의·의결을 거쳐야 확정됩니다. 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있고, 실제로 정부도 입법예고 기간에 접수된 의견을 검토하겠다고 밝혔습니다. 현 시점에서 최종 결과를 단정할 수 없습니다.
9. 자주 묻는 질문
Q1. 개정안이 언제부터 적용되나요?
A. 입법예고 본문에는 시행일이 명시돼 있지 않습니다. 종부세는 매년 6월 1일 과세기준일 기준으로 부과되므로, 국회 통과 시점에 따라 적용 시기가 달라집니다. 확정 전에는 특정 연도를 단정할 수 없습니다.
Q2. 공정시장가액비율 "하한 70%"는 무조건 70%라는 뜻인가요?
A. 아닙니다. 종부세법 제8조제1항은 "100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는" 비율이라고 규정합니다. 개정안은 이 범위의 아래쪽 끝을 70%로 올리는 것입니다. 실제 적용 비율은 여전히 시행령에서 정합니다. 현행 시행령 제2조의4는 60%로 정하고 있습니다.
Q3. 세부담 상한이 150%에서 200%로 오르면 무슨 일이 생기나요?
A. 세부담 상한은 "작년에 낸 보유세의 몇 배까지만 걷겠다"는 안전장치입니다. 150%면 작년의 1.5배가 한도인데, 200%면 2배까지 올라갈 수 있습니다. 공시가격이 크게 오른 해에 체감 차이가 큽니다.
Q4. "거주"의 기준은 전입신고인가요?
A. 개정안 본문은 "거주"의 판정 기준을 대통령령에 위임하는 구조입니다. 현행 세법 실무에서 실거주 판단은 주민등록 전입 여부와 실제 거주 사실을 함께 봅니다. 구체적 기준은 시행령이 나와야 확정됩니다.
Q5. 2주택자인데 한 채에만 살고 있습니다. 공제가 어떻게 되나요?
A. 개정안 "나." 항목에 따르면 기본공제 9억원 중 4억원은 무조건 적용되고, 나머지 5억원은 보유 주택 가액 합계 중 거주주택 가액이 차지하는 비중만큼만 공제됩니다. 예를 들어 거주주택 공시가격이 전체의 60%라면 5억 × 60% = 3억이 추가돼 총 7억 공제가 됩니다.
Q6. 고령자 세액공제는 그대로인가요?
A. 연령별 공제율(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)은 개정안에 변경 내용이 없습니다. 다만 1세대 1주택자 최대 공제액 600만원 한도가 새로 생기므로, 산출세액이 큰 경우 실제 받는 금액이 줄어듭니다.
Q7. 재산세와 종부세를 이중으로 내는 건가요?
A. 아닙니다. 종부세법 제9조제3항은 같은 주택에 이미 부과된 재산세액을 종부세액에서 공제하도록 규정합니다. 다만 공제 범위는 종부세 과세표준에 대응하는 재산세액으로 한정됩니다.
10. 근거 원문
- 국민참여입법센터 — 종합부동산세법 일부개정법률안 입법예고(재정경제부공고 제2026-216호)
- 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)
- 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율)
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작성 2026년 8월 12일 · 최종 검토 2026년 8월 12일
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무·의료·투자 자문이 아닙니다.
제도는 시행 전후로 세부 기준이 바뀔 수 있으니 실제 신청·판단 전에는 관할 기관의 최신 공지를 확인하시기 바랍니다.
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