아파트 균열 0.3mm면 하자인가 — 국토부 고시 판정 수치와 부위별 담보책임기간

8월 11, 2026

3줄 요약

아파트 하자는 "보기 싫다"가 아니라 국토교통부 고시에 적힌 숫자로 갈립니다. 콘크리트 균열은 폭 0.3mm, 벽 타일 뒤채움은 80%, 욕실 문턱은 50mm, 조경수 규격은 -10%가 경계선입니다.
기간은 공사 종류마다 다릅니다. 도배·도장·타일 같은 마감공사는 2년, 설비·창호·조경 등은 3년, 철근콘크리트·방수·지붕은 5년, 내력구조부와 지반은 10년입니다.
사업주체는 청구받은 날부터 15일 이내에 보수하거나 보수계획을 서면 통보해야 하고, 응하지 않으면 하자심사·분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다(전유부분 60일, 공용부분 90일 처리).

이런 상황이신가요

입주 1년 반이 지난 아파트. 거실 천장 몰딩 옆으로 실금이 하나 갔습니다. 안방 벽지는 이음부가 벌어졌고, 욕실 타일 두 장은 두드리면 텅 빈 소리가 납니다. 지하주차장 벽에는 눈에 띄는 균열이 하나 있고, 단지 입구에 심은 나무 몇 그루는 가지 대부분이 말랐습니다.

관리사무소에 물으면 "그 정도는 하자가 아니다"라는 답이 돌아오고, 시공사 A/S 담당자는 "생활하자입니다"라고 합니다. 그런데 옆 동 이웃은 같은 증상으로 보수를 받았다고 합니다. 무엇이 다른 걸까요.

답은 감각이 아니라 수치에 있습니다. 국토교통부는 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」이라는 고시로 부위별 판정 기준을 정해 두었습니다. 하자심사·분쟁조정위원회가 실제로 하자 여부를 가릴 때 쓰는 바로 그 기준입니다. 아래 표는 그 고시 조문에서 숫자와 예외가 명시된 항목만 뽑아 재구성한 것입니다.

★ 국토부 고시 원문에서 뽑은 부위별 하자 판정 수치표

기준: 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 [시행 2026. 7. 8.] [국토교통부고시 제2026-360호]

부위	하자로 보는 기준(숫자)	숫자에 못 미쳐도 하자인 경우 / 하자가 아닌 경우	근거 조문
콘크리트 균열	균열 폭 0.3mm 이상	0.3mm 미만이어도 ①누수를 동반하는 균열 ②철근 배근 위치에 철근길이 방향으로 생긴 균열 ③관통균열은 시공하자	제7조
콘크리트 철근노출	노출되면 수치 불문 하자	별도 예외 규정 없음	제8조
벽체 타일 뒤채움	모르타르 떠붙이기 공법에서 뒤채움 면적 80% 미만	분쟁 시 접착강도 시험에서 0.392MPa(4kgf/㎠) 이상이면 하자로 보지 않음	제18조
욕실 문턱 단차	도면에 표시가 없으면 50mm 깊이 미달 시 하자	도면에 욕실 깊이만 있으면 '배수구~문턱 벽체 최단거리 × 물매 1/100'을 뺀 값 기준. 문턱 단차가 도면에 있으면 그 치수 기준	제17조
옥상 신축줄눈 간격	도면에 없을 때 4m 초과면 하자로 볼 수 있음	방수층에 단열재를 설치한 공법·한랭지는 2.5m 기준	제11조 제3항
지하주차장 조절줄눈	도면에 없을 때 6m 초과면 하자로 볼 수 있음	단지 여건상 기둥 중심선·기둥간격 기준으로 측정 가능	제11조 제3항
줄눈 폭·깊이	폭 3mm 이상, 깊이 두께의 1/5 이상	도장재 두께·온도 신축 고려	제11조 제3항
조경수 고사	수관부 가지의 3분의 2 이상 고사	관리주체·입주자의 유지관리 소홀, 인위적 훼손이 입증되면 하자가 아님	제30조
조경수 규격	설계도서 규격 대비 허용오차 -10%까지	수형·지엽이 지극히 우량하거나 주변과 조화되면 하자가 아닐 수 있음	제33조
조경수 뿌리분 결속재료	준공 후 2년 경과 뒤 지표면 노출 상태로 미제거	분해되는 결속재료를 쓴 경우는 하자가 아님	제31조
결로(벽체·천장·바닥)	부위별 TDR(온도차이비율)이 「공동주택 결로방지를 위한 설계기준」 값보다 클 때	이의 제기 시 열화상카메라·표면온도계로 노점온도 이하 여부 판단. 발코니 등 비난방공간은 유지관리 사항 고려, 입주자가 설치한 시설물이 원인이면 하자 아님	제15조
도배	수치 기준 없음 — 들뜸·주름·이음부 벌어짐이 미관상 지장 초래 시	봉투바름 등 시공특성으로 생기는 들뜸은 하자가 아님	제34조
바닥구조	구성층 두께가 설계도서보다 부족, 측면완충재 누락·위치 상이, 재료 품질 미달	시공특성으로 생기는 벌어짐은 하자가 아님	제35조
바닥 배수물매	물이 장시간 고이거나 역물매 형성	소량의 물이 기능상 지장 없이 고이는 경우, 설계 당시부터 물매를 고려하지 않은 경우는 하자 아님	제20조
자연재해 피해	태풍·호우·지진·폭설로 인한 불가항력 피해는 하자 아님	다만 구조·설비 안전도가 통상 수준에 현격히 미달해 피해가 커진 부분은 시공하자로 볼 수 있음	제44조

※ 이 표는 공개된 고시 조문을 부위별로 재구성한 것이며, 실제 판정은 개별 사안의 사실관계와 설계도서 내용에 따라 달라집니다. 특정 사건의 결과를 보장하지 않습니다.

도면에 없으면? 무엇을 기준으로 판정하나

많은 분쟁이 "도면에 그 내용이 없다"에서 시작합니다. 고시는 이 경우의 적용 순위를 명시해 두었습니다. 순서대로 ①주택공급계약서 ②견본주택 ③계약자 배포용 분양책자(카탈로그) ④특별(공사)시방서 ⑤설계도면 ⑥일반시방서·표준시방서 ⑦수량산출내역서·구조 및 설비 계산서입니다(제5조 제1항).

즉 분양 카탈로그와 견본주택이 설계도면보다 앞선 순위라는 점이 핵심입니다. 모델하우스에서 봤던 마감이 실제와 다르다면, 그 카탈로그와 사진이 근거 자료가 됩니다. 또한 마감자재의 품질은 사용검사 도면이 아니라 입주자 모집공고와 주택공급계약 체결 당시 기준으로 판정합니다(제4조 제2항).

도면끼리 서로 다를 때는 규격·재료를 더 상세하고 명확하게 기재한 도면을 적용하고(제5조 제2항), 도면보다 상향 시공된 제품에 하자가 생기면 그 상향 시공된 제품을 기준으로 판정합니다(제5조 제3항).

★ 시행령 별표 4에서 재구성한 담보책임기간표

기준을 통과해 '하자'로 인정돼도, 기간이 지났으면 청구할 수 없습니다. 「공동주택관리법 시행령」 별표 4는 시설공사를 21개로 나눠 기간을 정해 두었는데, 실제 검색되는 정보는 대개 "2년·3년·5년·10년"까지만 알려줍니다. 아래는 별표 4 원문의 세부공종을 그대로 펼쳐 집에서 겪는 증상과 연결한 표입니다.

기간	시설공사(별표 4 구분번호)	세부공종 원문	집에서 흔한 증상
2년	1. 마감공사	미장 / 수장(건축물 내부 마무리) / 도장 / 도배 / 타일 / 석공사(건물내부) / 옥내가구 / 주방기구 / 가전제품	벽지 들뜸, 페인트 벗겨짐, 욕실·주방 타일 들뜸, 싱크대 문짝 처짐, 빌트인 가전 고장
3년	2. 옥외급수·위생 관련공사	공동구 / 저수조(물탱크) / 옥외위생(정화조) / 옥외 급수	물탱크 누수, 정화조 냄새
	3. 난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사	열원기기 / 공기조화기기 / 닥트 / 배관 / 보온 / 자동제어 / 온돌(세대매립배관 포함) / 냉방설비	바닥 난방 편차, 온도조절기 오작동, 환기 소음
	4. 급·배수 및 위생설비공사	급수 / 온수공급 / 배수·통기 / 위생기구 / 철 및 보온 / 특수설비	수압 저하, 배수 역류, 변기·세면대 누수
	5. 가스설비공사	가스설비 / 가스저장시설	가스 배관 누출, 밸브 불량
	6. 목공사	구조체 또는 바탕재 / 수장목공사	몰딩 벌어짐, 문선 뒤틀림
	7. 창호공사	창문틀 및 문짝 / 창호철물 / 창호유리 / 커튼월	창문 뻑뻑함, 외풍, 유리 실링 벌어짐
	8. 조경공사	식재 / 조경시설물 / 관수 및 배수 / 조경포장 / 조경부대시설 / 잔디심기 / 조형물	나무 고사, 잔디 고사, 산책로 침하
	9. 전기 및 전력설비공사	배관·배선 / 피뢰침 / 동력설비 / 수·변전 / 수·배전 / 전기기기 / 발전설비 / 승강기설비 / 인양기 / 조명	차단기 반복 트립, 승강기 진동·정지, 지하주차장 조명 불량
	10. 신재생 에너지 설비공사	태양열 / 태양광 / 지열 / 풍력	태양광 발전량 미달, 지열 순환 불량
	11. 정보통신공사	통신·신호 / TV공청 / 감시제어 / 가정자동화 / 정보통신설비	TV 수신 불량, 인터폰 화면 불량
	12. 지능형 홈네트워크설비 공사	홈네트워크망 / 홈네트워크기기 / 단지공용시스템	월패드 먹통, 주차 위치 인식 오류
	13. 소방시설공사	소화설비 / 제연설비 / 방재설비 / 자동화재탐지설비	스프링클러 누수, 화재감지기 오작동
	14. 단열공사	벽체, 천장 및 바닥의 단열공사	외벽 모서리 결로·곰팡이
	15. 잡공사	옥내설비(우편함, 무인택배시스템 등) / 옥외설비(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속공사	택배함 고장, 난간 흔들림
	16. 대지조성공사	토공사 / 석축 / 옹벽(토목옹벽) / 배수 / 포장	단지 내 도로 침하, 옹벽 균열
5년	17. 철근콘크리트공사	일반철근콘크리트 / 특수콘크리트 / 프리캐스트콘크리트 / 옹벽(건축옹벽) / 콘크리트공사	지하주차장·벽체 균열, 철근 노출
	18. 철골공사	일반철골 / 철골부대 / 경량철골	필로티·캐노피 처짐
	19. 조적공사	일반벽돌 / 점토벽돌 / 블록 / 석공사(건물외부)	외벽 벽돌 균열·백화
	20. 지붕공사	지붕 / 홈통 및 우수관	최상층 천장 누수, 우수관 역류
	21. 방수공사	방수공사	옥상·지하주차장 누수, 욕실 아랫집 누수
10년	내력구조부별 하자 / 지반공사	주요구조부(내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀). 기초공사·지정공사 등 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2 제1항 제1호에 따른 지반공사	구조체 붕괴, 구조안전상 위험을 초래할 정도의 균열·침하

실무에서 자주 틀리는 지점이 있습니다. 첫째, 온돌은 마감이 아니라 3년(별표 4의 3번)이고 세대매립배관까지 포함됩니다. 둘째, 같은 '석공사'라도 건물 내부는 마감공사로 2년, 건물 외부는 조적공사로 5년입니다. 셋째, 옹벽도 토목옹벽은 3년(16번), 건축옹벽은 5년(17번)으로 갈립니다.

기간은 언제부터 세나 — 전유부분과 공용부분

기간의 시작점은 부위에 따라 다릅니다. 「공동주택관리법」 제36조 제3항에 따라 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일(또는 건축법상 사용승인일)부터 기산합니다. 우리 집이 늦게 입주했다면 전유부분 기간이 그만큼 뒤로 밀립니다.

그럼 어디까지가 전유부분일까요. 고시 제6조의2가 판단기준을 정하고 있습니다.

구분	범위	기산일
전유부분	외벽·경계벽·바닥의 안쪽에 설치된 시설물과 창호(외벽 창호 포함). 전기·가스·난방·온수 등 세대 계량기 전까지의 배관·배선. 오수관·배수관·우수관은 Y자관·T자관 등 2세대 이상 공용시설 전까지	입주자에게 인도한 날
공용부분	위 외의 부분으로서 2세대 이상이 공용하는 시설물. 다만 구조부(내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀)와 안전을 위해 전유부분에 설치된 스프링클러는 공용부분	사용검사일 / 사용승인일
예외	공용 배관이라도 누수·소음 등 하자 현상이 전유부분에서 발생하면 전유부분으로 봅니다(고시 제6조의2 제1호 나목 단서)

이 예외 조항은 실무에서 결정적입니다. 우리 집 천장에서 물이 새는데 원인 배관이 공용이라는 이유로 청구 주체가 애매해지는 상황에서, 하자 현상이 전유부분에 나타나면 전유부분으로 보고 입주자 본인이 직접 청구할 수 있습니다.

어떻게 해야 하나 — 단계별 절차

1단계. 청구 주체를 정합니다. 시행령 제38조 제2항에 따라 전유부분은 입주자 본인이, 공용부분은 입주자대표회의·관리주체·관리단이 청구합니다. 전유부분 청구를 관리주체가 대행하게 할 수도 있습니다.

2단계. 담보책임기간 안에 서면으로 청구합니다. 기간 내 청구가 원칙입니다. 접수 사실이 남는 방식(서면, 정보처리시스템 전자문서)을 택합니다.

3단계. 15일을 기다립니다. 사업주체는 청구받은 날부터 15일 이내에 하자를 보수하거나, 하자부위·보수방법·필요 기간 등을 명시한 하자보수계획을 시장·군수·구청장과 청구인에게 서면 통보해야 합니다. 하자가 아니라고 판단하면 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다(시행령 제38조 제3항).

4단계. 불응하면 두 갈래입니다. 하나는 시장·군수·구청장에게 시정명령을 요청하는 길(법 제37조 제5항), 다른 하나는 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자심사·분쟁조정·분쟁재정을 신청하는 길입니다.

절차	법정 처리기간	연장
하자심사 및 분쟁조정	60일 (공용부분 90일)	분과위원회·소위원회 의결로 1회, 30일 이내 연장 가능
분쟁재정	150일 (공용부분 180일)	분과위원회·소위원회 의결로 1회, 30일 이내 연장 가능
※ 흠결보정기간과 하자감정기간은 위 기간에서 제외됩니다(법 제45조 제1항).

★ 증거로 남겨야 할 것 — 체크리스트

하자 분쟁의 승패는 대부분 '무엇을 언제 찍어 두었는가'에서 갈립니다. 위 판정 기준을 그대로 뒤집으면 남겨야 할 증거가 나옵니다.

균열은 폭을 함께 찍습니다. 균열 옆에 크랙스케일(균열자)이나 동전·자를 대고 촬영합니다. 0.3mm 경계선을 다투게 되므로, 눈금이 함께 보이지 않으면 사진의 증거력이 크게 떨어집니다.
0.3mm 미만이라면 '누수 동반' 여부를 남깁니다. 같은 균열에서 물이 배어나오는 장면, 젖은 자국의 시간 경과(비 오는 날과 맑은 날 각 1장)를 찍어 둡니다. 관통균열이면 반대편 면 사진도 함께 남깁니다.
타일은 두드린 소리를 영상으로 남깁니다. 들뜸은 사진으로 안 보입니다. 타음(打音) 확인 영상과 들뜬 구역을 표시한 도면 스케치를 함께 보관합니다.
결로는 온도 조건을 기록합니다. 발생 부위, 발생 시각, 실내온도·습도, 외기온도를 함께 적어 둡니다. 열화상 사진이 있으면 가장 강력하고, 없다면 곰팡이 확산 경과를 주 단위로 촬영합니다. 발코니 등 비난방공간은 유지관리 사항이 고려되므로 환기 기록도 남길 가치가 있습니다.
분양 자료를 버리지 않습니다. 주택공급계약서, 입주자 모집공고, 분양 카탈로그, 견본주택 촬영 사진은 설계도면보다 앞선 순위의 판정 근거입니다(고시 제5조).
청구 시점을 증명할 수 있게 합니다. 담보책임기간 내 청구가 원칙이므로, 접수번호·발송기록이 남는 방식으로 청구하고 그 기록을 보관합니다.
15일 경과를 기록합니다. 청구일과 회신일(또는 무회신)을 달력에 남기고, 받은 하자보수계획서·불인정 사유서를 원본 그대로 보관합니다.
기산일 자료를 확보합니다. 전유부분은 주택인도증서상 인도일, 공용부분은 사용검사일이 기준입니다. 관리주체는 인도일을 공동주택관리정보시스템에 공개하게 되어 있으므로 확인해 둡니다(시행령 제36조 제2항).
보수 후 사진도 남깁니다. 재발 여부를 다툴 때 '보수 전-보수 직후-재발 시점' 3장 세트가 가장 유효합니다.

흔한 오해

오해 1. "입주 후 2년 지나면 하자보수는 끝난다."
2년은 마감공사만입니다. 설비·창호·조경·전기는 3년, 철근콘크리트·방수·지붕·조적은 5년, 내력구조부와 지반은 10년입니다. 욕실 타일 들뜸은 2년이지만, 그 타일 아래 방수층이 문제라면 5년 항목입니다.

오해 2. "균열이 머리카락처럼 가늘면 무조건 하자가 아니다."
0.3mm 미만이어도 누수를 동반하거나, 철근 배근 위치에 철근길이 방향으로 났거나, 관통균열이면 시공하자로 봅니다(고시 제7조 제2항).

오해 3. "도면에 없으니 시공사 잘못이 아니다."
설계도서에 내용이 없거나 서로 어긋나면 고시 제5조의 적용순위로 판정합니다. 주택공급계약서와 견본주택, 분양 카탈로그가 설계도면보다 앞섭니다.

오해 4. "태풍 피해는 무조건 하자가 아니다."
원칙은 그렇지만, 구조·설비의 안전도가 통상 수준에 현격히 미달해서 피해가 발생한 부분은 시공하자로 볼 수 있습니다(고시 제44조).

오해 5. "공용부분 문제는 개인이 못 나선다."
공용 배관이라도 누수·소음 등 하자 현상이 전유부분에서 나타나면 전유부분으로 보고 입주자가 직접 청구할 수 있습니다(고시 제6조의2).

오해 6. "조경수가 말랐으면 다 보수 대상이다."
수관부 가지의 3분의 2 이상 고사가 기준이고, 관리주체·입주자의 유지관리 소홀이나 인위적 훼손이 입증되면 하자가 아닙니다.

자주 묻는 질문

Q1. 하자보수를 청구했는데 시공사가 아무 답이 없습니다. 며칠을 기다려야 하나요?
A. 시행령 제38조 제3항은 청구받은 날부터 15일 이내에 보수하거나 하자보수계획을 서면 통보하도록 정합니다. 하자가 아니라고 볼 때도 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다. 15일이 지나도록 아무 회신이 없다면 시장·군수·구청장에게 시정명령을 요청하거나 하자심사·분쟁조정위원회에 신청하는 것을 검토할 수 있습니다.

Q2. 담보책임기간이 지난 뒤에 발견한 하자는 어떻게 되나요?
A. 시행령 제38조 제1항은 담보책임기간 내에 청구하도록 정하고 있습니다. 기간 경과 후 발견된 사항은 하자보수 청구와는 별개로 손해배상 등 다른 법률관계가 문제될 수 있으므로, 사안별로 전문가 상담이 필요합니다. 기간 만료 전에 증상을 발견했다면 기록과 청구를 서둘러 남겨 두는 것이 안전합니다.

Q3. 벽 타일이 들떴다는데 시공사가 접착강도 시험을 하자고 합니다. 불리한 건가요?
A. 고시 제18조는 뒤채움 면적이 80% 미만이면 시공하자로 보되, 그 요건을 충족하지 않는데도 분쟁이 생기면 접착강도 시험을 실시해 0.392MPa(4kgf/㎠) 이상이면 하자로 보지 않는다고 정합니다. 즉 시험은 뒤채움 기준을 넘지 못한 경우의 추가 판단 수단입니다. 먼저 뒤채움 면적과 들뜸·균열·탈락 등 제18조 제1항 현상을 기록해 두는 편이 유리합니다.

Q4. 발코니에 곰팡이가 심한데 결로 하자로 인정받을 수 있나요?
A. 발코니 등 비난방공간의 결로는 입주자의 유지관리 사항을 고려해 하자 여부를 판단하며, 입주자가 설치·시공한 시설물에서 발생했거나 그 시설물로 인해 발생한 경우에는 하자로 보지 않습니다(고시 제15조 제3항). 반면 단열공간(거실·침실 등)의 결로는 TDR 값이나 열화상 측정, 단열재 시공상태로 판정합니다.

Q5. 우리 집은 늦게 입주했는데 옆집과 하자 기간이 같나요?
A. 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일부터 기산합니다(법 제36조 제3항). 따라서 늦게 입주했다면 전유부분 기간의 시작점은 옆집보다 늦고, 공용부분은 동일합니다.

Q6. 하자심사·분쟁조정위원회 결과는 얼마나 걸리나요?
A. 하자심사와 분쟁조정은 60일(공용부분 90일), 분쟁재정은 150일(공용부분 180일)이며, 1회에 한해 30일 이내 연장이 가능합니다. 다만 흠결보정기간과 하자감정기간은 이 기간에서 제외되므로 실제 소요는 더 길어질 수 있습니다(법 제45조).

Q7. 벽지 이음부가 벌어졌습니다. 하자인가요?
A. 고시 제34조는 시공상 결함이 원인이 된 도배지·시트지의 들뜸, 주름, 이음부 벌어짐이 미관상 지장을 초래하면 시공하자로 봅니다. 다만 봉투바름 등 시공특성으로 생기는 들뜸은 하자가 아닙니다. 도배는 마감공사이므로 담보책임기간은 2년입니다.

Q8. 지하주차장 바닥에 물이 고입니다.
A. 옥내 지하주차장 바닥에 물이 장시간 고이거나 역물매가 형성돼 배수가 원활하지 않으면 시공하자로 봅니다. 다만 소량의 물이 기능상 지장 없이 고이거나, 설계 당시부터 배수 물매가 고려되지 않았다면 하자가 아닙니다(고시 제20조).

정리

아파트 하자 분쟁에서 "이 정도면 하자다"라는 감각은 근거가 되지 않습니다. 균열 0.3mm, 타일 뒤채움 80%, 접착강도 0.392MPa, 욕실 문턱 50mm, 조경수 3분의 2 고사와 규격 -10%. 이 숫자들은 모두 공개된 고시에 적혀 있고, 하자심사·분쟁조정위원회도 이 기준으로 판단합니다.

그리고 그 판정은 결국 측정 가능한 형태로 남긴 기록 위에서만 작동합니다. 균열 옆에 눈금을 대고 찍은 사진 한 장이, 분쟁이 시작된 뒤의 어떤 주장보다 강합니다.

※ 판정은 개별 사안의 사실관계와 계약조건, 설계도서 내용에 따라 달라집니다. 이 글의 표는 공개된 법령·고시 기준을 정리한 것이며 특정 사건의 결과를 보장하지 않습니다.

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작성 2026년 8월 11일 · 최종 검토 2026년 8월 11일
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무·의료·투자 자문이 아닙니다. 제도는 시행 전후로 세부 기준이 바뀔 수 있으니 실제 신청·판단 전에는 관할 기관의 최신 공지를 확인하시기 바랍니다.
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