확정일자 받아도 하루가 밀린다 — 전입신고 다음 날 0시, 같은 날 근저당이 앞선다

3줄 요약

확정일자를 받았다고 그날부터 순위가 잡히는 것이 아니다. 우선변제권은 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에 따라 대항요건(주택 인도 + 전입신고)과 확정일자를 모두 갖춘 때 생기고, 대항력은 제3조 제1항에 따라 전입신고를 마친 다음 날부터 효력이 생긴다.
따라서 같은 날 전입신고를 하고 같은 날 은행이 근저당을 설정하면, 근저당이 앞선다. 하루가 순위를 가른다.
소액임차인 최우선변제는 계약일이 아니라 담보물권 설정일의 기준을 적용한다(2023. 2. 21. 시행령 부칙 제2조). 2019년에 잡힌 근저당이 있으면 2026년 계약자도 2018년 기준으로 판단된다.

이런 상황이신가요

보증금 1억 4,000만 원에 전세 계약을 했다. 잔금 치른 날 짐을 옮기고, 주민센터에서 전입신고를 하면서 계약서에 확정일자 도장을 받았다. 여기까지는 대부분 한다. 그런데 등기부를 떼어 보니 같은 날짜로 은행 근저당권이 설정되어 있다. 같은 날에 다 했는데 순위는 어떻게 되는가.

또 다른 경우도 있다. 확정일자는 계약서 쓴 날 미리 받아 두었는데, 실제 이사와 전입신고는 두 주 뒤에 했다. 확정일자가 빠르니 순위도 빠를까.

이 글은 "주민센터에 가서 확정일자를 받으세요" 같은 안내를 하지 않는다. 법령 원문에 적힌 효력 발생 시점만 뽑아, 날짜 조합별로 누가 앞서는지를 표로 재구성한다.

원문에서 뽑은 판정표 ① — 날짜 조합별 순위

재구성에 쓴 조문은 두 개다.

제3조 제1항: "임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."
제3조의2 제2항: "제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 (경매·공매 시) 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."

두 조문을 합치면 우선변제권 발생 시점은 ① 대항력 발생일(전입신고 다음 날 오전 0시)과 ② 확정일자를 받은 날 중 늦은 쪽이 된다. 근저당권은 등기 접수 시각(업무시간 중)에 효력이 생기므로, 같은 날짜라면 오전 0시에 생긴 임차인의 권리가 앞선다.

아래는 근저당권이 2026년 3월 10일에 접수된 경우를 기준으로, 임차인의 행동 시점을 바꿔 가며 원문 그대로 계산한 표다.

사례	인도 + 전입신고	확정일자	대항력 발생	우선변제권 발생	근저당(3.10 접수)과 순위
A	3월 9일	3월 9일	3월 10일 0시	3월 10일 0시	임차인이 앞선다
B	3월 10일	3월 10일	3월 11일 0시	3월 11일 0시	근저당이 앞선다
C	3월 12일	3월 5일 (먼저 받음)	3월 13일 0시	3월 13일 0시 (확정일자가 빨라도 당겨지지 않음)	근저당이 앞선다
D	3월 5일	3월 20일 (늦게 받음)	3월 6일 0시	3월 20일	배당 순위는 근저당이 앞선다. 다만 대항력(3.6)은 근저당(3.10)보다 앞서 낙찰자에게 임대차를 주장할 여지가 있다
E	하지 않음 (주소 안 옮김)	3월 5일	없음	없음	순위를 다툴 지위 자체가 없다

※ 이 표는 공개된 법령 조문의 효력 발생 시점을 조합해 정리한 것이며, 특정 사건의 결과를 보장하지 않는다. 실제 판정은 개별 사안의 사실관계와 계약조건에 따라 달라진다.

표에서 읽어야 할 지점은 C와 D다. C는 확정일자를 아무리 먼저 받아도 대항요건이 없으면 순위가 당겨지지 않는다는 것이고, D는 배당에서 밀리는 것과 집에서 쫓겨나는 것이 서로 다른 문제라는 것이다. 대항력과 우선변제권은 요건도 다르고 발생 시점도 다르다.

원문에서 뽑은 판정표 ② — 최우선변제는 계약일 기준이 아니다

보증금이 작으면 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받는 제도가 있다. 「주택임대차보호법」 제8조 제1항이다. 여기서 두 가지가 원문에 명시돼 있다.

제8조 제1항 후단: "임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다." → 요구되는 것은 인도 + 주민등록뿐, 확정일자는 요건이 아니다.
제8조 제3항 단서: 최우선변제액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.

그리고 결정적인 부분이 시행령 부칙에 있다. 2023. 2. 21. 개정 시행령(대통령령 제33254호) 부칙 제2조는 "제10조제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다"고 정한다.

즉 기준 시점은 내 계약일이 아니라, 그 집에 잡혀 있는 근저당의 설정일이다. 시행령 연혁을 시점별로 되돌려 재구성하면 아래와 같다.

담보물권(근저당 등) 설정 시점	지역	보증금이 이 금액 이하일 것 (시행령 제11조)	최우선으로 받는 금액 (시행령 제10조)
2023. 2. 21. 이후 (현행)	서울특별시	1억 6,500만 원	5,500만 원
	과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만 원	4,800만 원
	광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만 원	2,800만 원
	그 밖의 지역	7,500만 원	2,500만 원
2021. 5. 11. ~ 2023. 2. 20.	서울특별시	1억 5,000만 원	5,000만 원
	과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 3,000만 원	4,300만 원
	광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7,000만 원	2,300만 원
	그 밖의 지역	6,000만 원	2,000만 원
2018. 9. 18. ~ 2021. 5. 10.	서울특별시	1억 1,000만 원	3,700만 원
	과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성	1억 원	3,400만 원
	광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 김포, 광주, 파주	6,000만 원	2,000만 원
	그 밖의 지역	5,000만 원	1,700만 원

※ 지역 구분 문구 자체가 개정 때마다 바뀐 점에 유의. 김포시는 2018년판에서는 세 번째 칸에, 2021년 개정 이후에는 두 번째 칸에 들어간다. 이천시·평택시는 2021년 개정으로 추가됐다. 이 표는 공개된 법령 조문을 시점별로 정리한 것이며 특정 사건의 결과를 보장하지 않는다.

계산해 보면 차이가 크다. 서울 소재 주택에 보증금 1억 4,000만 원인 임차인의 경우, 그 집의 근저당이 2024년에 설정됐다면 현행 기준(상한 1억 6,500만 원)에 들어가 5,500만 원을 최우선으로 받는다. 그러나 같은 조건에서 근저당이 2019년에 설정돼 있었다면 그때 기준(상한 1억 1,000만 원)을 넘어 최우선변제 대상 자체가 아니다. 계약서를 언제 썼는지는 이 판단에 들어가지 않는다.

흔한 오해 네 가지

흔히 알려진 말	원문에 적힌 것
"확정일자를 받은 날부터 순위가 잡힌다"	확정일자만으로는 순위가 생기지 않는다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 모두 요구한다. 늦은 쪽이 기준이다
"이사한 날부터 대항력이 생긴다"	제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 "그 다음 날부터"라고 적는다. 판례상 그 다음 날 오전 0시로 본다
"소액임차인이면 확정일자가 있어야 최우선변제를 받는다"	제8조 제1항이 요구하는 것은 경매신청 등기 전의 인도 + 주민등록이다. 확정일자는 최우선변제의 요건이 아니다(우선변제권에는 필요하다)
"임차권등기가 된 집이면 오히려 안전하다"	제3조의3 제6항: 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 최우선변제를 받을 권리가 없다

대항력과 우선변제권, 최우선변제는 어떻게 다른가

구분	근거 조문	필요한 것	효력 시점	무엇을 지켜 주나
대항력	제3조 제1항	주택 인도 + 전입신고	마친 다음 날	집이 팔리거나 낙찰돼도 새 주인에게 임대차를 주장
우선변제권	제3조의2 제2항	대항요건 + 확정일자	둘 중 늦은 시점	경매·공매 배당에서 후순위권리자보다 먼저 받음
최우선변제 (소액임차인)	제8조, 시행령 제10·11조	경매신청 등기 전 대항요건 + 보증금이 지역별 상한 이하	담보물권 설정일 당시의 기준 적용	순위와 무관하게 일정액을 먼저 받음 (주택가액의 1/2 한도)

세 가지는 별개다. 하나를 갖췄다고 나머지가 따라오지 않는다. 표 ①의 사례 D가 그 지점을 보여 준다.

그래서 나는 무엇을 해야 하나

계약 전 — 등기사항전부증명서를 직접 뗀다. 인터넷등기소에서 열람할 수 있다. 근저당권의 접수일자와 채권최고액을 확인한다. 표 ②는 이 접수일자로 판단한다.
계약 전 — 임대인에게 정보 제시를 요구한다. 제3조의7은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 ① 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 ② 국세·지방세 납세증명서를 제시하여야 한다고 정한다. 임대인이 미납국세·미납지방세 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있다.
잔금일 — 이사(인도)와 전입신고를 같은 날 끝낸다. 대항력은 다음 날 0시부터다. 잔금일 이후로 미루면 그만큼 순위가 밀린다.
잔금일 — 확정일자를 같은 날 받는다. 제3조의6 제1항의 부여기관 중 아무 곳이나 가능하다. 계약 직후 미리 받아 두어도 손해는 없지만, 순위는 대항요건 쪽에 맞춰진다(표 ① 사례 C).
계약 기간 중 — 주소를 옮기지 않는다. 대항요건은 배당요구 종기까지 유지돼야 한다는 것이 실무의 전제다. 가족 일부만 남기는 방식도 다툼의 대상이 되므로 등기 없이 주소를 빼는 것은 피한다.
계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 — 이사 전에 임차권등기명령을 신청한다. 제3조의3 제1항에 따라 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청한다. 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 그 뒤 주소를 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다. 제8항에 따라 그 비용은 임대인에게 청구할 수 있다.
분쟁이 남으면 — 조정을 신청한다. 주택임대차분쟁조정위원회에 보증금 반환 분쟁 조정을 신청할 수 있다.

※ 위 절차는 공개된 법령이 정한 신청처와 기한을 정리한 것이다. 어떤 결과가 나올지는 개별 사안의 사실관계와 계약조건에 따라 달라진다.

증거로 남겨야 할 것

계약 당일과 잔금일에 각각 발급받은 등기사항전부증명서(발급 일시가 찍힌 원본 PDF 또는 출력본)
확정일자가 찍힌 임대차계약서 원본 — 스캔본과 원본을 따로 보관
주민등록등본(전입신고 일자가 표시된 것) — 전입신고 직후 1부
이사 당일 점유 개시를 보여 주는 자료 — 이삿짐 계약서·영수증, 도시가스·전기 명의변경 내역
임대인이 제시한 납세증명서 또는 미납국세·지방세 열람 동의 기록
보증금 송금 내역(계좌 이체 확인증). 계약서상 임대인 명의와 수취인 명의가 일치하는지
보증금 반환을 요구한 내용증명 우편과 배달 결과
임차권등기명령 결정문과 등기 완료 후의 등기사항전부증명서

자주 묻는 질문

Q1. 전입신고와 확정일자를 같은 날 했는데, 그날 은행 근저당도 설정됐습니다. 누가 앞서나요?
A. 근저당이 앞선다. 제3조 제1항은 대항력이 인도·주민등록을 마친 다음 날부터 생긴다고 정하므로, 임차인의 우선변제권은 다음 날 0시에 생긴다. 반면 근저당권은 그날 접수 시점에 효력이 생긴다. 표 ①의 사례 B다.

Q2. 확정일자를 계약서 쓴 날 미리 받아 두면 순위가 앞당겨지나요?
A. 아니다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 모두 요구하므로, 둘 중 늦은 쪽이 기준이 된다. 확정일자를 먼저 받아 두는 것 자체는 불리하지 않지만 순위를 당겨 주지는 않는다(표 ① 사례 C).

Q3. 확정일자를 못 받았습니다. 그러면 아무 권리도 없나요?
A. 확정일자가 없으면 제3조의2 제2항의 우선변제권은 생기지 않는다. 다만 인도와 전입신고를 마쳤다면 제3조 제1항의 대항력은 별도로 존재하고, 보증금이 지역별 상한 이하라면 제8조의 최우선변제는 확정일자 없이도 판단 대상이 된다.

Q4. 최우선변제 금액은 제 계약 시점 기준인가요?
A. 아니다. 2023. 2. 21. 개정 시행령 부칙 제2조는 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정에 따른다고 정한다. 즉 그 집에 잡혀 있는 근저당의 설정일이 어느 구간에 들어가는지로 판단한다. 표 ②를 참조.

Q5. 최우선변제액은 항상 표에 적힌 금액을 다 받나요?
A. 아니다. 제8조 제3항 단서와 시행령 제10조 제2항은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다고 정한다. 또 시행령 제10조 제3항은 한 주택에 소액임차인이 여러 명이고 합계가 주택가액의 1/2을 넘으면 각자 금액의 비율로 나눈다고 정한다.

Q6. 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았습니다. 그냥 나가도 되나요?
A. 주소를 옮기면 대항요건이 깨진다. 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 신청해 임차권등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 옮기는 것이 원문이 예정한 순서다. 제5항은 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않는다고 정한다.

Q7. 등기부에 이미 임차권등기가 되어 있는 집인데 싸게 나왔습니다.
A. 제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인에게는 제8조의 최우선변제를 받을 권리가 없다고 명시한다. 앞선 임차인이 보증금을 못 받고 나갔다는 기록이기도 하다.

Q8. 오피스텔이나 다가구주택도 같은 기준인가요?
A. 주거용으로 사용하는지에 따라 「주택임대차보호법」 적용 여부가 갈리며, 다가구주택은 한 건물에 임차인이 여럿이라 시행령 제10조 제3항의 안분 규정과 주택가액 1/2 한도가 함께 걸린다. 등기부상 소유 구조와 선순위 임차인 현황을 계약 전에 확인해야 한다.

이 글은 법령 원문에 적힌 시점과 금액을 정리한 것이며, 특정 사건의 결론을 단정하지 않는다. 실제 판단과 신청 전에는 관할 기관의 최신 공지와 등기 기록을 직접 확인하기 바란다.

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작성 2026년 8월 21일 · 최종 검토 2026년 8월 21일
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무·의료·투자 자문이 아닙니다. 제도는 시행 전후로 세부 기준이 바뀔 수 있으니 실제 신청·판단 전에는 관할 기관의 최신 공지를 확인하시기 바랍니다.
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