장기수선충당금, 이사할 때 돌려받는 돈 — 수선유지비는 대상이 아니다

8월 15, 2026

3줄 요약

장기수선충당금은 관리비가 아니다. 공동주택관리법 시행령 제23조제2항은 이 돈을 관리비와 구분하여 징수하도록 하고, 법 제30조제1항은 소유자로부터 징수한다고 규정한다.
세입자가 관리비 고지서로 대신 냈다면 시행령 제31조제8항에 따라 소유자가 그 금액을 반환하도록 되어 있다. 같은 조 제9항은 관리주체가 납부확인서를 지체 없이 발급하도록 정한다.
그런데 고지서에 나란히 찍히는 수선유지비는 시행령 [별표 2] 제9호에서 "장기수선계획에서 제외되는 공용부분의 수선·보수 비용"으로 정의된다. 이름이 비슷해도 정산 대상이 아니다.

이런 상황이신가요

전세 2년을 채우고 이사를 준비한다. 인터넷에서 "이사할 때 장기수선충당금 돌려받으세요"라는 글을 봤다. 관리사무소에 물으니 확인서를 떼 준다고 한다. 그런데 고지서를 펴 보면 장기수선충당금 옆에 수선유지비가 따로 찍혀 있다. 둘 다 '수선'이라는 말이 들어간다. 둘 다 공용부분을 고치는 돈처럼 보인다.

집주인에게 얼마를 청구해야 하는지, 두 항목을 합쳐야 하는지, 아니면 하나만 해당하는지가 갈리는 지점이다. 이 구분은 관행이나 협상의 문제가 아니라 법령 원문에 항목별로 정의되어 있다. 아래는 그 정의를 고지서 항목 순서로 다시 배열한 것이다.

원문에서 뽑은 판정표 — 고지서 항목별 정산 대상 판정

공동주택관리법 제23조·제30조, 같은 법 시행령 제23조·제31조, 그리고 시행령 [별표 2]의 비목 정의를 항목별로 재구성했다. 요약 기사가 아니라 조문과 별표 본문을 기준으로 한다.

고지서 항목	법령상 근거와 성격	부담 주체	이사할 때 소유자에게 정산 청구
장기수선충당금	법 제30조제1항 — 장기수선계획에 따른 주요 시설의 교체·보수 적립금. 영 제23조제2항제1호에 따라 관리비와 구분 징수	소유자	○ 사용자가 대신 납부한 경우 소유자가 반환(영 제31조제8항)
수선유지비	영 [별표 2] 제9호 가목 — 법 제29조제1항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공용부분의 수선·보수 비용	사용자	✕ 반환 규정 없음
승강기유지비	영 제23조제1항제5호 — 관리비 비목. 용역금액 또는 직영 시 제부대비·자재비	사용자	✕ (단, 승강기 제어반 전면교체는 장기수선계획 항목)
일반관리비·청소비·경비비·소독비	영 제23조제1항 제1호~제4호 — 관리비 비목	사용자	✕
난방비·급탕비	영 제23조제1항 제7호·제8호 — 관리비 비목	사용자	✕
전기료·수도료·가스사용료·생활폐기물수수료	영 제23조제3항 — 관리비가 아닌 사용료 등	사용자	✕
입주자대표회의·선거관리위원회 운영경비	영 제23조제3항 제8호·제9호 — 사용료 등	사용자	✕
안전진단 실시비용	영 제23조제2항제2호 — 관리비와 구분 징수되는 별도 항목	사안별	△ 조문에 반환 규정이 없어 관리규약·계약 내용에 따라 갈림

※ 표에서 갈리는 핵심은 하나다. 같은 승강기라도 매달 나가는 유지·점검 비용은 관리비(영 제23조제1항제5호)이고, 15년마다 갈아 끼우는 제어반은 장기수선계획 항목이다. 항목의 이름이 아니라 장기수선계획에 들어 있는가가 기준이 된다.

장기수선충당금은 어디에 쓰이나 — 시행규칙 [별표 1] 수선주기

무엇이 장기수선계획에 들어가는지는 국토교통부령이 정한다(법 제30조제3항, 시행규칙 제7조제1항). 그 기준이 공동주택관리법 시행규칙 [별표 1] 장기수선계획의 수립기준이며, 2026년 7월 30일자로 개정된 판이 시행 중이다. 아래는 별표 원문에서 생활에서 체감되는 항목만 뽑아 재배열한 것이다.

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)
건물외부 — 지붕	방수	전면수리	15	100
건물외부 — 외부	페인트칠	전면도장	8	100
건물외부 — 외부	돌 붙이기	부분수리	25	5
승강기 및 인양기	제어반	전면교체	15	100
승강기 및 인양기	조속기(과속조절기)	전면교체	15	100
승강기 및 인양기	문 개폐(여닫는)장치	전면교체	15	100
피뢰설비 및 옥외전등	피뢰설비	부분수선	10	30
피뢰설비 및 옥외전등	보안등	전면교체	25	100
통신 및 방송설비	방송수신 공동설비	전면교체	15	100
보안·방범시설	영상정보처리기기(CCTV)	전면교체	5	100
보안·방범시설	녹화장치	전면교체	5	100
지능형 홈네트워크 설비	홈네트워크기기	전면교체	10	100
지능형 홈네트워크 설비	단지공용시스템장비	전면교체	20	100
급수설비	급수펌프	전면교체	10	100
보일러실 및 기계실	동력반	전면교체	20	100

※ 별표 1의 전체 항목은 건물외부·건물내부·전기 및 소화·승강기설비·급수 및 가스·배수 및 환기설비·난방 및 급탕설비·옥외 부대시설 및 옥외 복리시설로 나뉜다. 위 표는 그중 일부를 발췌한 것이며, 단지별 장기수선계획은 이 기준을 바탕으로 각자 수립·조정된다.

내 아파트는 월 얼마인가 — 시행령 제31조제3항 계산식 적용

금액은 관리규약으로 정한 요율(영 제31조제1항)과 장기수선계획으로 정한 적립금액(같은 조 제4항)에 따라 단지마다 다르다. 산정식 자체는 시행령 제31조제3항에 그대로 적혀 있다.

월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적

숫자를 넣어 보면 감이 잡힌다. 총공급면적 60,000㎡ 단지가 계획기간 30년, 수선비총액 30억 원으로 계획을 세웠고, 세대 공급면적이 84㎡라고 하자.

분모: 60,000 × 12 × 30 = 21,600,000
3,000,000,000 ÷ 21,600,000 = 약 138.9원/㎡·월
138.9 × 84 = 약 11,667원/월
24개월 거주 시 누적 = 11,667 × 24 = 약 28만 원

같은 조건에서 수선비총액이 60억 원이면 월 약 23,333원, 2년이면 약 56만 원이 된다. 적립 요율이 낮게 잡힌 단지일수록 세입자가 돌려받을 금액도 작아진다는 뜻이다. 실제 단지의 적립요율과 사용 금액은 시행령 제23조제8항에 따라 매달 공개되므로, 공동주택관리정보시스템에서 단지명으로 확인할 수 있다.

흔한 오해

오해 1. "관리비 고지서에 있으니 세입자가 부담하는 게 맞다."
시행령 제23조제2항제1호는 장기수선충당금을 관리비와 구분하여 징수하도록 정한다. 같은 조 제7항은 이 돈을 별도의 계좌로 예치·관리하도록 한다. 고지서에 한 장으로 합쳐 나올 뿐, 법령 체계상 관리비 비목 열 가지 안에 들어 있지 않다.

오해 2. "수선유지비도 같이 돌려받는다."
이 글의 핵심 경계선이다. 시행령 [별표 2] 제9호는 수선유지비를 "법 제29조제1항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선·보수에 소요되는 비용"으로 정의하고, 나목에 냉난방시설 청소비·소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비, 다목에 건축물의 안전점검비용을 든다. 소모성 관리 비용에 가깝고, 시행령 제31조제8항 같은 반환 규정이 붙어 있지 않다.

오해 3. "입주하자마자 쌓이기 시작한다."
시행령 제31조제6항은 주택법 제49조에 따른 사용검사(또는 건축법 제22조에 따른 사용승인)를 받은 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립하도록 정한다. 신축 단지 첫 1년 고지서에 이 항목이 없는 이유다.

오해 4. "미분양 세대 몫은 입주자들이 나눠 낸다."
시행령 제31조제7항은 분양되지 않은 세대의 장기수선충당금을 사업주체가 부담한다고 정한다.

오해 5. "이사 나가는 날에만 청구할 수 있다."
시행령 제31조제9항은 사용자가 납부 확인을 요구하면 관리주체가 지체 없이 확인서를 발급하도록 정한다. 시점 제한이 조문에 없다. 반환 청구권의 소멸시효는 민법 제162조제1항의 채권 일반 규정(10년)을 출발점으로 논의되지만, 구체적 기산점과 성질은 사안마다 다투어지는 영역이다.

오해 6. "오피스텔·빌라도 똑같다."
공동주택관리법상 장기수선계획은 법 제29조제1항 각 호에 해당하는 공동주택에 적용된다. ① 300세대 이상 공동주택, ② 승강기가 설치된 공동주택, ③ 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택, ④ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물이다. 여기에 해당하지 않는 집합건물의 공용부분 비용은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조와 관리규약이 정하는 바에 따르며, 명칭과 근거가 달라진다.

어떻게 해야 하나 — 순서대로

고지서에서 두 항목을 분리한다. '장기수선충당금'과 '수선유지비'가 각각 얼마인지 월별로 적는다. 합산하지 않는다.
임대차계약서의 특약을 먼저 확인한다. 시행령 제31조제8항은 반환을 정하지만, 계약 단계에서 당사자가 달리 정한 내용이 있으면 그 해석이 먼저 문제 된다. 계약서에 관련 문구가 있는지 확인한다.
관리주체에 납부확인서를 신청한다. 시행령 제31조제9항이 근거다. 거주 기간 전체의 월별 납부액이 합산된 확인서를 요청한다.
공개 자료와 대조한다. 시행령 제23조제8항에 따라 단지 홈페이지·동별 게시판·공동주택관리정보시스템에 매달 공개된 금액과 확인서 금액이 맞는지 본다.
소유자에게 서면으로 정산을 요청한다. 문자·메일 등 날짜가 남는 방법으로, 확인서를 첨부해 금액과 산출 근거를 함께 보낸다.
보증금 정산과 함께 처리한다. 실무에서는 이사 당일 보증금 반환과 동시에 정산하는 경우가 많다. 액수와 처리 방식을 미리 합의해 두면 당일 분쟁이 줄어든다.

증거로 남겨야 할 것

□ 거주 기간 전체의 관리비 고지서 원본 또는 이미지 (장기수선충당금 항목이 보이도록)
□ 관리주체가 발급한 장기수선충당금 납부확인서 (발급일·직인·월별 내역 포함)
□ 임대차계약서 전체 사본과 특약사항 페이지
□ 관리비 자동이체·계좌이체 내역 (실제로 납부한 사람이 누구인지 드러나는 자료)
□ 공동주택관리정보시스템에서 조회한 해당 단지 월별 공개 자료 화면 저장본
□ 소유자에게 보낸 정산 요청 문자·메일과 회신 (날짜가 남는 형태)
□ 입주 시점과 퇴거 시점을 확인할 수 있는 전입·전출 기록

자주 묻는 질문

Q1. 장기수선충당금과 수선유지비 중 하나만 고지서에 있으면 어떻게 되나?
수선유지비만 있고 장기수선충당금 항목이 없다면, 해당 건물이 법 제29조제1항 각 호에 해당하지 않아 장기수선계획 수립 대상이 아닐 가능성이 있다. 관리주체에 장기수선계획 수립 여부를 확인하는 것이 먼저다.

Q2. 집주인이 "관리비에 포함된 돈이니 못 준다"고 하면?
시행령 제23조제2항제1호가 관리비와 구분 징수를 정하고, 같은 조 제7항이 별도 계좌 예치를 정하며, 시행령 제31조제8항이 반환을 정한다. 조문 자체를 근거로 제시할 수 있다. 다만 개별 사안의 결론은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있다.

Q3. 2년 살았는데 그 사이 대규모 수선공사를 해서 적립금을 다 썼다. 그래도 돌려받나?
시행령 제31조제8항은 "사용자가 대신하여 납부한 경우 그 금액을 반환"이라고 정할 뿐, 적립금의 사용 여부를 조건으로 달지 않는다. 반환의 기준은 납부한 금액이다.

Q4. 월세 세입자도 해당되나?
조문은 '사용자'라고만 한다. 전세와 월세를 구분하지 않는다. 실제로 그 금액을 납부했는지가 관건이므로 이체 내역이 중요해진다.

Q5. 계약서에 "장기수선충당금은 임차인이 부담한다"는 특약이 있으면?
특약의 효력은 문구·경위·거래 관행 등을 종합해 판단되는 영역이며, 여기서 단정할 수 없다. 계약서 원문을 들고 관할 지자체 공동주택 관리 부서나 대한법률구조공단 등 상담 창구에서 확인하는 편이 안전하다.

Q6. 이미 이사한 지 3년이 지났다. 늦었나?
민법 제162조제1항은 채권의 소멸시효를 10년으로 정한다. 다만 반환청구권의 법적 성질과 기산점은 사안에 따라 다투어질 수 있으므로, 기간이 지났다고 지레 포기하기 전에 확인서 발급부터 요청해 보는 순서가 현실적이다.

Q7. 관리사무소가 확인서를 안 떼 준다면?
시행령 제31조제9항은 "지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다"고 정한다. 요청 사실이 남도록 서면·문자로 신청하고, 지연되면 관할 시·군·구 공동주택 관리 담당 부서에 문의할 수 있다.

이 글의 적용 경계

이 표들은 공개된 법령 원문과 별표를 정리·재구성한 것이며, 특정 사건의 결과를 보장하지 않는다. 판정은 개별 사안의 사실관계와 계약조건에 따라 달라진다. 특히 관리규약으로 정하는 적립 요율, 장기수선계획의 조정 이력, 임대차계약의 특약은 단지와 계약마다 다르므로, 실제 청구·정산 전에는 관리주체가 발급한 확인서와 계약서 원문, 관할 기관의 최신 안내를 함께 확인하는 것이 필요하다.

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작성 2026년 8월 15일 · 최종 검토 2026년 8월 15일
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무·의료·투자 자문이 아닙니다. 제도는 시행 전후로 세부 기준이 바뀔 수 있으니 실제 신청·판단 전에는 관할 기관의 최신 공지를 확인하시기 바랍니다.
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