양도세 장기보유특별공제 80%가 40%로 — 보유·거주 조합별 공제율표 직접 계산
3줄 요약
- 재정경제부가 2026년 8월 4일 소득세법 일부개정법률안을 입법예고했습니다(공고 제2026-213호). 의견 접수 마감은 8월 20일입니다.
- 주택의 장기보유특별공제가 "장기거주 소득공제"로 바뀝니다. 2027년 유예 후 2028년부터 단계적 전환, 공제 한도는 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원입니다.
- 이 글은 소득세법 제95조제2항 표1·표2 원문에서 보유기간과 거주기간을 교차시킨 조합별 공제율 매트릭스를 직접 만들고, 보유분 공제가 사라졌을 때 양도차익 구간별로 세금이 얼마나 달라지는지 계산했습니다.
1. 무슨 일이 벌어지고 있나
2026년 8월 4일 재정경제부가 소득세법 일부개정법률안을 입법예고했습니다. 여러 항목이 담겼지만 주택 보유자에게 가장 큰 항목은 하나입니다. 장기보유특별공제를 주택과 주택 외로 쪼개서, 주택은 "장기거주 소득공제"로 바꾸는 것입니다.
입법예고 본문의 표현을 그대로 옮기면 이렇습니다.
"버. 현행 장기보유특별공제 제도를 주택과 주택 외로 구분하여 주택은 '장기거주 소득공제', 주택 외는 '장기보유 소득공제'로 변경함.
서. 주택에 대한 장기보유특별공제의 장기거주 소득공제로의 개편은 2027년 유예를 거쳐 2028년부터 단계적으로 전환함.
저. 장기거주 소득공제에 대해 공제금액 한도를 신설하고 2027년 유예 후 2028년 20억원, 2029년 이후는 10억원으로 단계적 적용함."
이름만 바뀌는 게 아닙니다. "보유"라는 단어가 빠집니다. 지금은 오래 갖고만 있어도 공제를 받는데, 앞으로는 실제로 산 기간만 인정한다는 뜻입니다.
2. 현행 제도 — 법률 원문 표 두 개
소득세법 제95조제2항은 공제율 표를 두 개 두고 있습니다. 아래는 원문을 그대로 옮긴 것입니다.
표 1 — 일반 자산(1세대 1주택이 아닌 경우)
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 100분의 6 | 10년 이상 11년 미만 | 100분의 20 |
| 4년 이상 5년 미만 | 100분의 8 | 11년 이상 12년 미만 | 100분의 22 |
| 5년 이상 6년 미만 | 100분의 10 | 12년 이상 13년 미만 | 100분의 24 |
| 6년 이상 7년 미만 | 100분의 12 | 13년 이상 14년 미만 | 100분의 26 |
| 7년 이상 8년 미만 | 100분의 14 | 14년 이상 15년 미만 | 100분의 28 |
| 8년 이상 9년 미만 | 100분의 16 | 15년 이상 | 100분의 30 |
| 9년 이상 10년 미만 | 100분의 18 | 최대 30% | |
표 2 — 1세대 1주택(보유기간 공제 + 거주기간 공제를 합산)
| 보유기간 | 공제율 | 거주기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 100분의 12 | 2년 이상 3년 미만 (보유기간 3년 이상에 한정) | 100분의 8 |
| 3년 이상 4년 미만 | 100분의 12 | ||
| 4년 이상 5년 미만 | 100분의 16 | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 16 |
| 5년 이상 6년 미만 | 100분의 20 | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 20 |
| 6년 이상 7년 미만 | 100분의 24 | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 24 |
| 7년 이상 8년 미만 | 100분의 28 | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 28 |
| 8년 이상 9년 미만 | 100분의 32 | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 32 |
| 9년 이상 10년 미만 | 100분의 36 | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 36 |
| 10년 이상 | 100분의 40 | 10년 이상 | 100분의 40 |
출처는 국가법령정보센터 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)입니다.
3. ★ 원문 두 표를 교차시킨 조합별 공제율 매트릭스
법률은 표를 세로로 두 개 늘어놓습니다. 그런데 실제로 내가 받는 공제율은 두 표의 값을 더한 값입니다. 보도자료와 대부분의 안내문은 "최대 80%"라고만 쓰고 끝냅니다. 그 사이 값들을 실제로 계산해 놓은 표는 찾기 어렵습니다. 그래서 직접 만들었습니다.
| 보유 \ 거주 | 거주 안 함 | 2년 | 3년 | 5년 | 7년 | 10년 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 보유 3년 | 12% | 20% | 24% | — | — | — |
| 보유 5년 | 20% | 28% | 32% | 40% | — | — |
| 보유 7년 | 28% | 36% | 40% | 48% | 56% | — |
| 보유 10년 | 40% | 48% | 52% | 60% | 68% | 80% |
이 표에서 바로 보이는 것이 있습니다. 10년 보유하고 한 번도 살지 않아도 40%를 받습니다. 10년 보유 + 10년 거주(80%)의 정확히 절반입니다. 개정안이 없애려는 것이 바로 이 왼쪽 첫 칸입니다.
4. ★ 보유분 공제가 사라지면 세금이 얼마 늘어나나
개정안은 주택의 공제를 거주 기준으로 바꿉니다. 보유 10년·거주 10년인 사람의 공제율이 80%에서 40%로 줄어드는 구조입니다. 아래는 소득세법 제55조 세율표(6%~45% 8단계)를 적용해 직접 계산한 결과입니다. 양도소득 기본공제 250만원을 뺐습니다.
| 과세대상 양도차익 | 현행 공제(80%) | 거주분만(40%) | 과세표준 현행 | 과세표준 개편 | 산출세액 현행 | 산출세액 개편 | 차이 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 8,000만원 | 4,000만원 | 1,750만원 | 5,750만원 | 136만원 | 804만원 | +668만원 |
| 2억원 | 1억6,000만원 | 8,000만원 | 3,750만원 | 1억1,750만원 | 436만원 | 2,568만원 | +2,132만원 |
| 3억원 | 2억4,000만원 | 1억2,000만원 | 5,750만원 | 1억7,750만원 | 804만원 | 4,751만원 | +3,947만원 |
| 5억원 | 4억원 | 2억원 | 9,750만원 | 2억9,750만원 | 1,868만원 | 9,311만원 | +7,442만원 |
| 10억원 | 8억원 | 4억원 | 1억9,750만원 | 5억9,750만원 | 5,511만원 | 2억1,501만원 | +1억5,990만원 |
공제율이 절반으로 줄면 세금은 절반이 아니라 4~6배로 늘어납니다. 누진세율 구조 때문입니다. 공제가 줄면 과세표준이 위쪽 세율 구간으로 밀려 올라갑니다. 양도차익 1억원 사례에서 세액이 136만원에서 804만원으로 5.9배가 되는 이유입니다.
⚠️ 오해하기 쉬운 점
표의 "과세대상 양도차익"은 이미 고가주택 안분을 거친 뒤의 금액입니다. 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세이고, 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다(소득세법 제89조제1항제3호, 제95조제3항). 그래서 실제 매매차익이 5억원이어도 과세대상 양도차익은 그보다 훨씬 작을 수 있습니다. 위 표는 제도 변경이 만드는 배율을 보는 용도입니다. 또한 지방소득세(양도소득세의 10%)는 별도입니다.
5. 개정안에 함께 담긴 것들
| 항목 | 내용 | 적용 시점 |
|---|---|---|
| 주택 장기보유특별공제 | "장기거주 소득공제"로 전환 | 2027년 유예 → 2028년부터 단계적 |
| 공제금액 한도 | 신설. 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원 | 2028년~ |
| 1세대 1주택 기본공제 | 거주 10년 이상 + 양도가액 30억원 이하인 경우 연 250만원 → 연 2,500만원 | 개정안 |
| 비사업용 토지 | 장기보유특별공제 배제, 중과세율 10%→20% | 2028년 1월 1일 이후 양도분 |
| 다주택 조정대상지역 중과 | 2027년 12월 31일까지 양도 시 5%p(3주택 이상 10%p), 2028년 중 양도 시 10%p(3주택 이상 15%p)로 한시 완화 | 2028년 12월 31일까지 |
| 장기주택저당차입금 이자 소득공제 | 실제 거주하는 경우로 한정 | 개정안 |
| 청년 퇴직연금 세액공제 | 소득 수준과 무관하게 15% 적용 | 개정안 |
| 출산·입양 세액공제 | 첫째 30만원·둘째 50만원·셋째 이상 70만원 적용 종료 | 개정안 |
주목할 점은 완화와 강화가 같은 법안에 함께 들어 있다는 것입니다. 다주택자 조정대상지역 중과세율은 2028년까지 한시적으로 낮추고, 반대로 장기보유 공제와 비사업용 토지는 조입니다. 원문은 국민참여입법센터 소득세법 일부개정법률안 입법예고에서 확인할 수 있습니다.
6. 기본공제 2,500만원은 얼마나 도움이 되나
개정안 "처." 항목은 양도일 현재 거주기간 10년 이상 + 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택자에게 양도소득 기본공제를 연 250만원에서 2,500만원으로 올립니다. 공제액 자체는 2,250만원 늘어나는데, 실제 세금 절감액은 세율 구간에 따라 달라집니다. 직접 계산하면 이렇습니다.
| 과세대상 양도차익 (거주 10년, 공제 40% 가정) | 기본공제 250만원 | 기본공제 2,500만원 | 절감액 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 804만원 | 399만원 | 405만원 |
| 3억원 | 4,751만원 | 3,896만원 | 855만원 |
| 5억원 | 9,311만원 | 8,456만원 | 855만원 |
즉 기본공제 확대의 효과는 최대 855만원 수준입니다. 위 4항의 표에서 보듯 보유분 공제가 사라지면 늘어나는 세금은 수천만원 단위입니다. 두 변화의 크기는 자릿수가 다릅니다.
7. 나도 해당되나 — 판별 기준
| 상황 | 영향 |
|---|---|
| 1주택, 계속 실거주, 양도가액 12억 이하 | 애초에 비과세. 영향 없음 |
| 1주택, 계속 실거주, 양도가액 12억 초과 | 거주기간 공제는 유지되므로 영향이 상대적으로 작음 |
| 1주택인데 전세를 주고 오래 보유만 함 | 가장 크게 영향받는 유형. 보유분 최대 40%가 사라짐 |
| 다주택자 | 표 1(최대 30%)이 "장기보유 소득공제"로 이름만 바뀌는지, 요율이 바뀌는지는 조문 확정 필요 |
| 상가·토지 등 주택 외 부동산 | "장기보유 소득공제"로 명칭 변경. 단 비사업용 토지는 공제 배제 |
| 2027년 12월 31일까지 양도 | 개편 유예 기간. 현행 규정 적용 |
8. 경계 사례
- 거주는 했지만 전입신고 기록이 없는 경우 — 세법상 거주기간은 주민등록 전입 기간을 기본으로 보되 실제 거주 사실도 함께 봅니다. 개편 후에는 거주기간이 공제의 유일한 기준이 되므로, 전입 기록의 중요도가 지금보다 훨씬 커집니다.
- 재건축·재개발로 이주해 있던 기간 — 현행 실무에서는 사업 시행에 따른 이주 기간을 거주기간 계산에서 어떻게 다룰지가 쟁점입니다. 개정안 본문에는 이 부분에 대한 명시적 언급이 없습니다. 시행령 단계에서 정리될 사항입니다.
- 상속받은 주택 — 소득세법 제95조제4항은 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 하되, 배우자·직계존비속으로부터 증여받은 경우 등에 대해 별도 기산 규정을 둡니다. 거주기간 기산에 대해서도 별도 규정이 필요한데, 개정안 본문에는 나와 있지 않습니다.
- 공제 한도 10억원이 걸리는 경우 — 2029년 이후 공제금액 한도가 10억원입니다. 거주 10년(40%)으로 10억원 공제를 받으려면 과세대상 양도차익이 25억원이어야 합니다. 대부분의 사례에서는 한도가 실질적으로 걸리지 않습니다.
9. 지금 무엇을 해야 하나
- 등기부와 주민등록 초본으로 보유기간·거주기간을 각각 확인합니다. 지금까지는 둘을 합산했지만 앞으로는 거주기간만 남습니다. 두 숫자가 얼마나 벌어져 있는지가 핵심입니다.
- 3항의 매트릭스에서 내 칸을 찾습니다. 왼쪽 첫 열(거주 안 함)에 가까울수록 영향이 큽니다.
- 의견 제출은 8월 20일 마감입니다. 국민참여입법센터 소득세법 개정안 페이지에서 온라인으로 낼 수 있습니다. 재정경제부 소득세제과로 의견서를 보내는 방법도 있습니다.
- 2027년까지는 현행 규정이 유지된다는 점을 기억합니다. 개정안은 2027년 유예 후 2028년부터 단계적 전환입니다. 다만 이것도 국회 통과를 전제로 한 일정입니다.
10. 시행 전후 차이
| 구분 | 현행 (~2027년) | 개정안 (2028년~) |
|---|---|---|
| 제도 이름 | 장기보유 특별공제 | 주택: 장기거주 소득공제 주택 외: 장기보유 소득공제 |
| 1세대 1주택 최대 공제율 | 80% (보유 40% + 거주 40%) | 거주 중심으로 전환 |
| 공제금액 한도 | 없음 | 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원 |
| 양도소득 기본공제 | 연 250만원 | 거주 10년↑·양도가액 30억↓ 1주택자 연 2,500만원 |
| 비사업용 토지 | 장기보유특별공제 적용, 중과 10%p | 공제 배제, 중과 20%p |
이 개정안은 입법예고 단계입니다. 규제심사·법제처 심사·국무회의를 거쳐 국회 심의·의결을 통과해야 확정됩니다. 8월 12일 현재 국민참여입법센터에는 소득세법 개정안에 2,400건이 넘는 입법의견이 올라와 있고, 정부도 접수 의견을 검토하겠다고 밝힌 상태입니다. 최종 내용이 어떻게 될지는 현재 단정할 수 없습니다.
11. 자주 묻는 질문
Q1. 지금 집을 팔면 현행 공제를 받나요?
A. 개정안은 2027년 유예 후 2028년부터 단계적 전환입니다. 그전 양도분에는 현행 규정이 적용됩니다. 다만 개정안이 확정된 것은 아니므로 국회 심의 결과를 확인해야 합니다.
Q2. "장기거주 소득공제"의 공제율은 몇 %인가요?
A. 입법예고 본문의 주요내용에는 새 공제율 표가 실려 있지 않습니다. 확정된 요율표를 확인하기 전에는 특정 숫자를 단정할 수 없습니다. 이 글의 계산은 "현행 표2의 보유분(최대 40%)이 사라지는 경우"를 기준으로 한 것이며, 실제 요율은 확정 조문에서 확인해야 합니다.
Q3. 양도차익과 매매차익은 같은 말인가요?
A. 아닙니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 중개보수, 자본적 지출 등)를 뺀 금액입니다. 여기에 1세대 1주택 고가주택 안분까지 거쳐야 과세대상 양도차익이 나옵니다.
Q4. 거주기간 2년만 채워도 공제를 받나요?
A. 현행 표2는 거주 2년 이상 3년 미만에 8%를 주되 보유기간이 3년 이상인 경우에 한정합니다. 즉 거주 2년만으로는 안 되고 보유 3년이 함께 필요합니다.
Q5. 다주택자도 장기보유특별공제를 받나요?
A. 조정대상지역 주택을 양도하며 중과세율이 적용되는 경우에는 장기보유특별공제가 배제됩니다. 중과가 적용되지 않는 경우에는 표1(최대 30%)이 적용됩니다.
Q6. 비사업용 토지는 왜 공제를 아예 없애나요?
A. 입법예고 개정이유는 "토지의 효율적 활용을 유도하기 위해"라고 적고 있습니다. 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 장기보유특별공제를 적용하지 않고, 중과세율도 10%에서 20%로 올립니다.
Q7. 상가나 오피스텔은 어떻게 되나요?
A. 주택이 아닌 자산은 "장기보유 소득공제"라는 이름으로 유지됩니다. 다만 주거용으로 사용하는 오피스텔은 세법상 주택으로 판정될 수 있어, 실제 사용 형태에 따라 적용 표가 달라집니다.
Q8. 지방소득세도 같이 늘어나나요?
A. 네. 지방소득세(양도소득분)는 양도소득세액의 10%입니다. 위 표의 세액이 늘어나면 지방소득세도 같은 비율로 늘어납니다.
12. 근거 원문
- 국민참여입법센터 — 소득세법 일부개정법률안 입법예고(재정경제부공고 제2026-213호)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제55조(세율)
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작성 2026년 8월 12일 · 최종 검토 2026년 8월 12일
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무·의료·투자 자문이 아닙니다.
제도는 시행 전후로 세부 기준이 바뀔 수 있으니 실제 신청·판단 전에는 관할 기관의 최신 공지를 확인하시기 바랍니다.
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