부부 공동명의 종부세 특례 9월 16~30일 — 18억 공제 포기가 이득인 구간
부부 공동명의로 집 한 채를 가진 분들은 해마다 9월에 한 번 선택할 기회가 있습니다. 올해 신청 기간은 9월 16일부터 30일까지입니다. 아래 세 줄만 먼저 보십시오.
- 부부 공동명의를 그대로 두면 두 사람이 각각 9억원씩, 합계 18억원을 공제받습니다.
- 대신 특례를 신청하면 공제는 12억원으로 줄지만, 공동명의로는 못 받는 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)가 붙습니다.
- 즉 18억 공제를 포기하는 쪽이 더 싼 구간이 실제로 존재하고, 그 경계는 공시가격과 나이·보유기간이 함께 정합니다.
부부 공동명의 종부세는 두 갈래 중 하나를 고르는 문제다
종합부동산세는 사람별로 매깁니다. 그래서 부부가 절반씩 나눠 가지면 두 사람이 각각 납세의무자가 되고, 각자 9억원 기본공제를 받습니다. 반면 종합부동산세법 제10조의2는 부부가 공동으로 1주택만 가진 경우, 신청하면 둘 중 한 사람을 납세의무자로 삼아 1세대 1주택자와 같은 방식으로 계산해 주도록 하고 있습니다. 이것이 부부 공동명의 1주택자 과세특례입니다.
| 항목 | 공동명의 그대로 (신청 안 함) | 1주택자 특례 신청 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각각 | 지분이 큰 사람 1인 |
| 기본공제 | 각자 9억원 (합 18억원) | 12억원 |
| 고령자 세액공제 | 없음 | 최대 40% |
| 장기보유 세액공제 | 없음 | 최대 50% |
| 두 공제 합산 한도 | - | 80% |
| 신청 | 불필요 | 매년 9월 16~30일 |
세액공제율은 아래와 같습니다. 나이는 과세기준일인 6월 1일 기준입니다.
| 고령자 공제 | 공제율 | 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
두 공제는 겹쳐 받을 수 있지만 합해서 80%를 넘지 못합니다. 70세·15년이면 40+50=90%가 아니라 80%입니다.
공시가 16·20·24·30억, 두 방식 세액을 법 조문대로 직접 계산했다
보도자료에는 "유리할 수도 불리할 수도 있다"까지만 나옵니다. 그래서 세율표를 놓고 직접 계산했습니다. 계산 전제는 부부 지분 50:50, 2주택 이하 세율, 공정시장가액비율 60%입니다. 적용한 세율 구간은 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1.0% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 1.3% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 1.5% |
과세표준은 (공시가격 − 기본공제) × 60%로 잡았습니다. 특례를 신청하면 공제가 12억원, 신청하지 않으면 각자 9억원입니다.
| 공시가격 | 공동명의 유지 (부부 합계) | 특례 신청 공제 0% | 특례 신청 공제 40% (60세·5년) | 특례 신청 공제 70% (65세·10년) | 특례 신청 공제 80% (70세·15년) |
|---|---|---|---|---|---|
| 16억원 | 0원 | 120만원 | 72만원 | 36만원 | 24만원 |
| 20억원 | 60만원 | 276만원 | 166만원 | 83만원 | 55만원 |
| 24억원 | 180만원 | 480만원 | 288만원 | 144만원 | 96만원 |
| 30억원 | 384만원 | 840만원 | 504만원 | 252만원 | 168만원 |
※ 초록색이 그 줄에서 더 적게 내는 쪽입니다. 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세(종부세액의 20%)는 양쪽 모두에 걸리므로 유불리 방향을 바꾸지 않아 계산에서 뺐습니다. 실제 고지 세액은 이보다 달라집니다.
표를 가로로 읽으면 경계가 보입니다. 공시가 16억원이면 공동명의 쪽은 각자 8억원이라 9억원 공제에 못 미쳐 아예 0원입니다. 어떤 공제율을 붙여도 특례가 이길 수 없습니다. 반대로 공시가 24억원 이상이면서 65세·10년을 채운 경우부터는 특례 쪽이 확실히 적습니다. 30억원이면 384만원과 252만원, 132만원 차이입니다.
⚠️ 오해하기 쉬운 점 — 부부 공동명의가 항상 유리하지는 않다
"공동명의가 절세"라는 말이 20년 가까이 상식처럼 통했습니다. 공제액만 보면 18억원 대 12억원이니 맞는 말처럼 들립니다. 그런데 위 표에서 보듯 공시가 24억원, 65세·10년이라는 선을 넘으면 뒤집힙니다. 세액공제가 세액 자체를 70~80% 깎기 때문입니다.
혼동하기 쉬운 지점을 세 가지만 정리합니다.
- 세액공제는 특례를 신청해야만 받습니다. 공동명의를 그대로 두면 아무리 오래 살았고 나이가 많아도 고령자·장기보유 공제가 붙지 않습니다.
- 특례를 신청하면 18억원 공제는 사라집니다. 12억원 공제와 세액공제를 함께 받는 것이지, 18억원에 세액공제를 얹는 것이 아닙니다.
- 한 번 신청하면 매년 다시 낼 필요는 없지만, 되돌릴 때는 다시 신청해야 합니다. 상황이 바뀌면 변경신청서를 같은 기간에 내야 합니다.
나도 해당되나 — 신청 자격 판별
아래 네 가지를 모두 만족해야 특례를 신청할 수 있습니다. 판정 시점은 과세기준일인 6월 1일입니다.
| 조건 | 내용 | 안 되면 |
|---|---|---|
| 소유 형태 | 배우자와 공동으로 1주택 소유 | 단독명의는 신청 불필요(이미 1주택자) |
| 세대 요건 | 본인·배우자·같은 세대원이 다른 주택을 갖고 있지 않을 것 | 다른 주택이 있으면 대상 아님 |
| 혼인 관계 | 법률상 배우자 | 혼인관계증명서로 확인 |
| 신청 시기 | 9월 16일~30일 | 기간을 넘기면 그해는 적용 불가 |
납세의무자는 원칙적으로 지분이 큰 사람이 되고, 지분이 같으면 부부가 협의해 정한 사람이 됩니다. 세액공제는 납세의무자가 된 사람의 나이와 보유기간으로 따집니다. 부부 중 나이가 많고 오래 보유한 쪽을 납세의무자로 두는 편이 공제에 유리합니다.
어떻게 신청하나 — 9월 16~30일 절차
- 먼저 계산해 본다. 국세청 홈택스의 종부세 모의계산으로 두 방식을 각각 돌려 봅니다. 위 표는 전제를 단순화한 것이라, 실제 공시가격과 지분으로 확인하는 편이 정확합니다.
- 신청서를 준비한다. 「공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서」와 혼인관계증명서가 필요합니다. 서식과 안내는 국세청 공동명의 1주택자 과세특례 안내에 있습니다.
- 9월 16일부터 30일 사이에 낸다. 홈택스 또는 관할 세무서장에게 제출합니다.
- 11월 고지서로 확인한다. 승인되면 11월 정기고지 때 1세대 1주택자 계산방식이 반영됩니다.
- 되돌리려면 다음 해 같은 기간에 변경신청한다. 이미 신청한 사람은 상황이 그대로면 다시 낼 필요가 없습니다.
세액이 어떤 순서로 계산되는지는 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도에서 확인할 수 있습니다.
경계 사례 — 헷갈리는 다섯 가지
- 지분이 7:3인 경우 — 공동명의 상태에서는 지분만큼 나눠 각자 9억원씩 공제받습니다. 지분이 작은 쪽은 과세표준이 0이 되기 쉬워, 5:5보다 합산 세액이 커질 수 있습니다.
- 주택과 부속토지를 부부가 나눠 가진 경우 — 국세청은 이 경우에도 부부 공동명의 1주택자 특례 신청이 가능한지를 문답으로 안내하고 있습니다. 등기 형태가 특이하면 관할 세무서에 확인하는 편이 안전합니다.
- 올해 6월 1일 직전에 취득한 경우 — 과세기준일 현재 소유하고 있으면 대상입니다. 다만 보유기간 세액공제는 기간을 채워야 붙습니다.
- 세대원이 지방에 저가주택을 가진 경우 — 별도의 특례가 있으나 요건이 다릅니다. 다른 주택이 있으면 부부 공동명의 특례 요건 자체가 깨질 수 있습니다.
- 공제액에 못 미쳐 세금이 0원인 경우 — 신청 자체가 불필요합니다. 공시가 18억원 이하이고 지분이 5:5라면 공동명의 상태에서 종부세가 나오지 않습니다.
2027년부터는 이 계산이 또 바뀐다
정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 종부세 기본공제와 공정시장가액비율을 손보는 내용이 담겼습니다. 실거주 여부에 따라 1세대 1주택 공제를 달리 적용하고, 공정시장가액비율도 60%에서 단계적으로 올리는 방향입니다. 다만 이는 법률 개정을 거쳐야 하는 안이고, 올해 11월 고지분에는 적용되지 않습니다. 개편안 원문과 문답자료는 재정경제부 2026년 세제개편안 문답자료에서 볼 수 있습니다.
따라서 이번 9월에 판단할 때는 현재 시행 중인 기준(12억원 / 각자 9억원 / 60%)으로 계산하는 것이 맞습니다. 내년 이후 기준이 바뀌면 그때 다시 변경신청할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 부부 공동명의인데 신청을 한 번도 안 했습니다. 손해를 본 건가요?
공시가격이 18억원 이하이고 지분이 5:5라면 오히려 세금이 0원이었을 가능성이 큽니다. 손해가 나는 쪽은 공시가격이 높고 나이·보유기간 요건을 채운 경우입니다. 위 표에서 자기 구간을 먼저 확인해 보십시오.
Q2. 신청 기간을 놓치면 어떻게 되나요?
그해에는 공동명의 상태 그대로 계산됩니다. 다음 해 9월 16일~30일에 다시 신청할 수 있습니다.
Q3. 특례를 신청하면 명의가 한 사람으로 바뀌나요?
아닙니다. 등기상 소유 관계는 그대로입니다. 종부세를 계산할 때만 한 사람을 납세의무자로 보는 것입니다. 취득세나 양도세와는 무관합니다.
Q4. 남편이 65세, 아내가 58세입니다. 누구를 납세의무자로 해야 하나요?
지분이 다르면 큰 쪽이 원칙입니다. 지분이 같다면 협의해서 정할 수 있고, 이때는 고령자 공제를 받을 수 있는 65세 쪽이 유리합니다. 보유기간도 그 사람 기준으로 따집니다.
Q5. 한 번 신청하면 매년 다시 내야 하나요?
아닙니다. 요건이 그대로면 이후에도 계속 적용됩니다. 되돌리거나 납세의무자를 바꾸려면 같은 기간에 변경신청서를 내야 합니다.
Q6. 위 표의 금액이 제 고지서와 다를 것 같은데요.
다릅니다. 표는 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세를 뺀 단순 계산입니다. 실제 고지 세액은 재산세 공제 후 농특세 20%가 더해집니다. 표는 어느 쪽이 더 싼지를 비교하기 위한 것입니다.
Q7. 2027년 개편안이 통과되면 지금 신청한 게 불리해지나요?
개편안은 국회 통과가 남아 있고 시행 시기도 내년 이후입니다. 기준이 바뀌면 다음 해 9월에 변경신청으로 조정할 수 있습니다.
8~10월 시행·마감 일정을 한 장에 모았습니다 → 시행·마감 캘린더
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작성 2026년 8월 15일 · 최종 검토 2026년 8월 15일
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무·의료·투자 자문이 아닙니다.
제도는 시행 전후로 세부 기준이 바뀔 수 있으니 실제 신청·판단 전에는 관할 기관의 최신 공지를 확인하시기 바랍니다.
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