전세보증보험 가입조건 — 시세 5억 아파트는 전세 4억5천이 상한, 빌라는 공시가 126%다
① 전세보증보험(HUG 전세보증금반환보증)은 "전세보증금 + 선순위 근저당"이 주택가격의 90% 안에 들어와야 가입된다. 아파트는 KB시세, 빌라는 공시가격의 140%가 주택가격이므로 빌라 상한은 사실상 공시가의 126%다.
② 보증료는 보증금 × 요율 × 계약기간/365. 전세 2억 아파트 2년이면 40만8천~58만4천원이고, 근저당이 클수록 요율이 올라간다.
③ 신청은 계약기간의 절반이 지나기 전까지만 받는다. 2년 계약이면 잔금일·전입일 중 늦은 날부터 1년 안이다.
전세 계약을 앞두고 "전세보증보험 되는 집인가"를 묻는 사람은 많은데, 정작 되는지 안 되는지를 가르는 숫자는 부동산도 은행도 한 번에 말해주지 않는다. 이 글은 주택도시보증공사(HUG)가 공개한 전세보증금반환보증 상품개요·보증료율표를 그대로 놓고, 내 집값과 내 보증금을 대입하면 가입 가능 여부와 2년 보증료가 얼마인지를 직접 계산한 것이다. SGI서울보증·HF 상품은 요율 구조가 다르므로 여기서는 가장 많이 쓰는 HUG 기준만 다룬다.
전세보증보험 가입조건 — 무엇이 기준인가
HUG 전세보증금반환보증은 집주인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 대신 돌려주고 집주인에게 구상하는 상품이다. 가입 요건은 크게 네 가지다.
| 항목 | 기준 (HUG 상품개요) |
|---|---|
| 보증금 상한 | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 (월세가 있으면 전월세전환율 6.5%로 환산해 합산) |
| 가입 한도 | 주택가격 × 90%(담보인정비율) − 선순위채권 |
| 선순위 조건 | 근저당 등 선순위채권이 주택가액(주택가격×90%)의 60% 이내 |
| 신청 기한 | 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2 경과 전 (갱신계약도 동일) |
| 계약서 조건 | 계약기간 1년 이상, 공인중개사 날인, 전입신고 + 확정일자 완료, 보증금 양도 금지 특약 없음 |
| 건물 조건 | 건물·토지 모두 임대인 소유, 위반건축물 아님(아파트 제외), 경매·압류·가압류 없음 |
핵심은 "주택가격"을 어떻게 산정하느냐다. 아파트와 빌라가 여기서 갈린다.
주택가격 산정 순서 — 아파트는 시세, 빌라는 공시가 140%
| 주택 유형 | 1순위 | 2순위 | 3순위 이하 |
|---|---|---|---|
| 아파트·주거용 오피스텔 | KB시세 또는 한국부동산원 시세 (상한·하한가 평균, 최저층·오피스텔은 하한가) | 공시가격의 140% | 안심전세앱 시세 하한가 → 1년 내 실거래가 → 분양가 90%(준공 1년 내) |
| 연립·다세대(빌라) | 공동주택 공시가격의 140% | 안심전세앱 시세 하한가 | 1년 내 실거래가 → 공시지가+시가표준액의 140% |
| 단독·다가구 | 개별단독주택 공시가격의 140% | 1년 내 실거래가 | 공시지가+시가표준액의 140% |
빌라는 KB시세가 없으므로 곧바로 공시가격 140%가 주택가격이 된다. 여기에 담보인정비율 90%를 곱하면 140% × 90% = 126%. 즉 빌라 전세보증보험 가입 상한 = 공시가격의 126%다. 2022년까지는 150% × 100% = 150%였으니, 같은 집의 가입 가능 보증금이 16% 줄어든 셈이다. 임차인이나 임대인이 감정평가서(6개월 이내)를 내면 그 금액이 최우선 적용된다.
★ 직접 계산 ① — 내 보증금이면 2년 보증료는 얼마인가
HUG 요율표는 보증금 구간(4단계) × 주택유형(아파트/기타) × 부채비율(3단계)로 24칸이다. 부채비율 = (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액(주택가격×90%). 아래는 계약기간 2년(730일) 기준으로 계산한 보증료다.
| 전세보증금 | 아파트 (2년 보증료) | 빌라·오피스텔·단독 (2년 보증료) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 부채비율 70%↓ | 80%↓ | 80% 초과 | 70%↓ | 80%↓ | 80% 초과 | |
| 1억원 | 194,000원 0.097% | 234,000원 0.117% | 274,000원 0.137% | 222,000원 0.111% | 284,000원 0.142% | 344,000원 0.172% |
| 2억원 | 408,000원 0.102% | 496,000원 0.124% | 584,000원 0.146% | 468,000원 0.117% | 604,000원 0.151% | 736,000원 0.184% |
| 3억원 | 642,000원 0.107% | 786,000원 0.131% | 924,000원 0.154% | 744,000원 0.124% | 966,000원 0.161% | 1,182,000원 0.197% |
| 5억원 | 1,070,000원 0.107% | 1,310,000원 0.131% | 1,540,000원 0.154% | 1,240,000원 0.124% | 1,610,000원 0.161% | 1,970,000원 0.197% |
| 7억원 (수도권 상한) | 1,582,000원 0.113% | 1,932,000원 0.138% | 2,296,000원 0.164% | 1,848,000원 0.132% | 2,408,000원 0.172% | 2,954,000원 0.211% |
계산: 보증금 × 연 요율 × 2. 출처: HUG 전세보증금반환보증 보증료율표(2026년 9월 열람). 5억원 초과 구간은 7억원 행에 적용. 단독·다가구는 '타전세계약확인서' 미제출 시 해당 구간 최고 요율.
같은 2억원이라도 아파트 40만8천원과 빌라 73만6천원은 1.8배 차이다. 요율표 한 줄이 아니라 두 축(유형·부채비율)이 동시에 움직이기 때문이다.
★ 직접 계산 ② — 시세 5억 아파트, 전세 얼마까지 가입되나
KB시세 5억원 아파트를 예로 잡는다. 주택가액 = 5억 × 90% = 4억5,000만원. 근저당이 없다고 가정하면 부채비율은 보증금 ÷ 4억5,000만원이다.
| 전세보증금 | 부채비율 | 적용 요율 | 2년 보증료 | 가입 |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 66.7% | 0.107% | 642,000원 | ✅ |
| 3억5,000만원 | 77.8% | 0.131% | 917,000원 | ✅ |
| 4억원 | 88.9% | 0.154% | 1,232,000원 | ✅ |
| 4억5,000만원 | 100% | 0.154% | 1,386,000원 | ✅ (상한) |
| 4억6,000만원 | — | — | — | ❌ 한도 초과 |
이번엔 같은 집에 근저당 2억원이 잡혀 있다고 하자. 가입 한도는 4억5,000만원 − 2억원 = 2억5,000만원으로 내려가고, 선순위가 주택가액의 50%(2억2,500만원)를 넘지 않았으니 할증은 없다. 근저당이 2억7,000만원(주택가액의 60%)을 넘으면 보증금이 아무리 작아도 가입이 안 된다.
★ 직접 계산 ③ — 빌라는 공시가 얼마면 내 전세금이 들어가나
| 빌라 공시가격 | 주택가격 (×140%) | 가입 상한 (×90%) = 공시가 126% | 근저당 1억 있으면 | 선순위 허용 최대 (60%) |
|---|---|---|---|---|
| 1억5,000만원 | 2억1,000만원 | 1억8,900만원 | 8,900만원 | 1억1,340만원 |
| 2억원 | 2억8,000만원 | 2억5,200만원 | 1억5,200만원 | 1억5,120만원 |
| 2억5,000만원 | 3억5,000만원 | 3억1,500만원 | 2억1,500만원 | 1억8,900만원 |
| 3억원 | 4억2,000만원 | 3억7,800만원 | 2억7,800만원 | 2억2,680만원 |
| 3억5,000만원 | 4억9,000만원 | 4억4,100만원 | 3억4,100만원 | 2억6,460만원 |
공시가 2억원 빌라에 전세 2억6,000만원을 제안받았다면, 실거래가가 3억이든 3억5천이든 HUG 기준 주택가격은 2억8,000만원이고 상한은 2억5,200만원이다. 계약 전에 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 공동주택 공시가격을 먼저 확인해야 하는 이유다.
⚠️ 오해하기 쉬운 점 — 시세의 90%가 아니라 "시세 90% 안에 근저당까지"
첫째, 상한은 보증금만 보는 게 아니다. "전세가율 90%면 된다"고 알고 있는 사람이 많은데, 조건은 보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%다. 근저당이 1원이라도 있으면 그만큼 보증금 상한이 내려간다.
둘째, 요율표의 부채비율 분모는 시세가 아니라 주택가액(시세×90%)이다. 시세 5억 아파트에 전세 4억이면 직관적으로 80%지만, HUG 계산으로는 4억 ÷ 4억5,000만원 = 88.9%로 "80% 초과" 칸에 들어간다. 요율이 0.131%에서 0.154%로 뛴다.
셋째, 빌라 실거래가는 아무 상관이 없다. 1순위 기준이 공시가격 140%이고 실거래가는 3순위다. 옆집이 3억5천에 팔렸어도 공시가 2억이면 상한은 2억5,200만원이다.
넷째, 월세가 있으면 보증금이 커진다. 보증금 1억 + 월세 50만원이면 전월세전환율 6.5%로 환산해 50만 × 12 ÷ 0.065 = 9,230만원이 더해져 보증금 1억9,230만원으로 본다. 2026년 7월 1일 이후 신규·증액 갱신 신청분부터 6.5%다.
다섯째, 신청 기한이 지나면 끝이다. 2년 계약이면 잔금·전입 중 늦은 날부터 1년. 그 뒤엔 미분양관리지역이 아닌 한 받아주지 않는다.
나도 해당되나 — 판정표
| 내 상황 | 판정 |
|---|---|
| 수도권 전세 7억 초과 / 지방 5억 초과 | ❌ 보증 대상 아님 |
| 계약 후 1년 1개월 지남 (2년 계약) | ❌ 신청기한 경과 |
| 근저당이 주택가액의 60% 초과 | ❌ 보증금 액수와 무관하게 불가 |
| 보증금 + 근저당이 주택가격의 90% 초과 | ❌ 초과분만큼 보증금 감액 계약이 아니면 불가 |
| 공인중개사 없이 직거래 계약 | ❌ (갱신계약은 최초 계약이 중개 계약이면 가능) |
| 등기부에 가압류·경매신청 | ❌ |
| 위 어디에도 걸리지 않고 전입·확정일자 완료 | ✅ 위탁은행·네이버페이·카카오페이·토스·안심전세앱에서 신청 |
| 연소득 5천만원 이하(배우자 합산) | ✅ + 보증료 60% 할인 |
| 혼인 7년 이내, 합산소득 6천만원 이하 | ✅ + 보증료 40% 할인 |
★ 그래서 나는 무엇을 해야 하나
1단계 — 계약 전: 주택가격을 먼저 산정한다. 아파트는 KB부동산(kbland.kr)에서 시세 상한·하한 평균을 구한다. 빌라·단독은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 공시가격을 보고 ×1.26을 한다. 이 숫자가 내 보증금의 상한이다.
2단계 — 계약 전: 등기부등본 을구에서 근저당 채권최고액을 확인한다. 상한에서 이 금액을 뺀 값이 실제 가입 가능 보증금이다. 근저당이 주택가액의 60%를 넘으면 계약 자체를 다시 생각한다.
3단계 — 계약서에 넣을 것. 계약기간 1년 이상, 공인중개사 날인, "보증금 반환채권 양도 금지" 특약이 없을 것. 월세가 있으면 6.5% 환산 후에도 상한 안인지 계산한다.
4단계 — 잔금일: 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리한다. 대항력은 다음 날 0시부터 생긴다(관련 글).
5단계 — 잔금·전입 중 늦은 날부터 1년(2년 계약) 안에 신청한다. 네이버페이·카카오페이·토스·우리·국민은행 앱, 또는 HUG 안심전세앱에서 비대면으로 된다. 준비 서류는 계약서, 등기부등본, 전입세대확인서, 신분증, 보증금 지급 증빙이다.
6단계 — 보증료를 돌려받는다. 국토부 전세보증금반환보증 보증료 지원사업은 2025년 3월 31일 이후 가입자에게 최대 40만원(청년·신혼부부 전액, 그 외 90%)을 환급한다. 지자체 예산 소진 여부를 HUG 페이지에서 확인한 뒤 신청한다. 또 보증금 3억원 이하면 납부 보증료의 12%를 연말정산 보장성보험료 세액공제로 받는다(소득세법 제59조의4 제1항, 시행령 제118조의4 제2항 제6호). 전세 2억 아파트 보증료 49만6천원이면 세액공제 5만9,520원이다.
FAQ
Q1. 전세보증보험 가입조건에서 "선순위 60%"와 "합산 90%"는 어떻게 다른가?
A. 둘 다 통과해야 한다. 60%는 근저당만 따로 보는 조건(분모는 주택가액=시세×90%), 90%는 근저당+보증금을 합쳐 보는 조건(분모는 주택가격)이다. 시세 5억이면 근저당 2억7,000만원 이하이면서, 근저당+보증금이 4억5,000만원 이하여야 한다.
Q2. 보증료는 한 번에 내나, 매년 내나?
A. 계약기간 전체 보증료를 가입 시 일시 납부한다. 중도 해지하면 계약 시작일부터 해지일까지 일할 정산해 나머지를 돌려받는다.
Q3. 갱신 계약도 다시 가입해야 하나?
A. 그렇다. 갱신 계약서 기준으로 계약기간의 1/2 경과 전에 다시 신청한다. 보증금이 늘지 않은 갱신은 주택가격을 다시 심사하지 않는다. 2024년 1월 1일부터 갱신도 담보인정비율 90%가 적용된다.
Q4. 집주인 동의가 필요한가?
A. HUG 전세보증금반환보증(임차인용)은 임대인 동의 없이 가입할 수 있다. 다만 임대인이 HUG 보증금지대상자(보증사고 이력 등)이면 가입이 거절된다. 안심전세앱에서 임대인 정보 조회가 가능하다.
Q5. 전세대출을 받았는데도 가입되나?
A. 질권설정이나 채권양도 통지가 된 전세대출이 있으면 원칙적으로 안 된다. 단 SGI서울보증 보증부 전세대출·신용대출은 가능하다. 대출받은 은행에 "질권설정 여부"를 확인해야 한다. 은행 전세대출과 함께 가입하는 전세금안심대출보증은 별도 상품이다.
Q6. 보증료 지원 40만원을 받으면 세액공제는 못 받나?
A. 세액공제는 "지급한 보험료"가 대상이므로 환급받은 금액까지 공제되는지는 국세청 해석에 따른다. 지원금을 받은 뒤 연말정산 간소화 자료에 보증료가 어떻게 잡히는지 확인하고, 애매하면 관할 세무서에 문의하는 것이 안전하다.
Q7. 오피스텔은 아파트 요율인가 기타 요율인가?
A. 보증료율표에서 "아파트"는 아파트만이고, 주거용 오피스텔은 "기타" 요율이다. 다만 주택가격 산정은 아파트와 같은 순서(KB시세 → 공시가 140%)를 따르되 하한가를 적용한다. 계약서나 확인설명서에 "주거용" 표기가 있어야 한다.
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작성 2026년 9월 6일 · 최종 검토 2026년 9월 6일
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무·의료·투자 자문이 아닙니다.
제도는 시행 전후로 세부 기준이 바뀔 수 있으니 실제 신청·판단 전에는 관할 기관의 최신 공지를 확인하시기 바랍니다.
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